北京就規(guī)范商品住房銷售行為向社會公開征求意見

“其實硬裝與交房不一致的情況現(xiàn)在越來越少了，更多的是現(xiàn)場配置。”某十強房企京北片區(qū)營銷總直言，盡管為了規(guī)避交房風險，在硬裝方面，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)對樣板間落實了“交付一致”的標準，矛盾存在于軟裝的視覺差距，與家具等設施的縮尺寸帶來的體驗差別。規(guī)劃：晾曬“偷面積”

7月8日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品住房銷售行為(征求意見稿)》，面向社會公開征求意見。征求意見稿明確，交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。對于熱銷項目，開發(fā)商應采取公證搖號方式。

裝修：樣板間“所見即所得”

總的來看，征求意見稿從規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任四個部分，明確規(guī)范方向和落實任務，而且還明確列出不同程度違法違規(guī)行為的處罰處理辦法。

在規(guī)范設置交付樣板間方面，征求意見稿提及，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準(全裝修、高標準建設方案)，在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質(zhì)、施工工藝等信息，主材產(chǎn)品可在同一檔次提供1-3個產(chǎn)品目錄。實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

另一方面，征求意見稿還強調(diào)，銷售過程中，因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內(nèi)增設設計變更前后的實體對比展示內(nèi)容。

此外，征求意見稿還明確提出商品住房銷售行為的“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內(nèi)容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。

“其實硬裝與交房不一致的情況現(xiàn)在越來越少了，更多的是現(xiàn)場配置。”某十強房企京北片區(qū)營銷總直言，盡管為了規(guī)避交房風險，在硬裝方面，越來越多的開發(fā)商已經(jīng)對樣板間落實了“交付一致”的標準，矛盾存在于軟裝的視覺差距，與家具等設施的縮尺寸帶來的體驗差別。

規(guī)劃：晾曬“偷面積”

“偷面積”在房地產(chǎn)行業(yè)一直屬于“不可說的秘密”。在外界看來，開發(fā)商“偷面積”主要是為了增加項目賣點，算是給業(yè)主的一種“福利”?，F(xiàn)實中，大部分地產(chǎn)項目為吸引購房者、促進去化，也常常打出“高贈送”“超高得房率”的宣傳口號。在此次發(fā)布的征集意見稿中，對于開發(fā)商“偷面積”的問題也設置了對應的規(guī)范方法。

征求意見稿明確，開發(fā)企業(yè)應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關問題的通知》(京建交〔2009〕533號)規(guī)定公示的相關證件和資料外，還應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示經(jīng)審圖機構(gòu)審查合格的分層平面圖和立面圖。

值得一提的是，為了保障購房人權(quán)益，方便購房人更全面地了解所購樓盤的真實情況，征求意見稿還明確要求開發(fā)商須在售樓處準確全面公示項目不利因素。

根據(jù)征求意見稿，開發(fā)企業(yè)在按照有關規(guī)定公示相關證件和資料外，還應在銷售現(xiàn)場顯著位置，公示項目內(nèi)外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修等不利因素。不利因素公示應準確、全面。

“可以說，新規(guī)出臺的目的，主要是為了避免出現(xiàn)開發(fā)商銷售過程中存在‘貨不對板’‘嚴重減配’等欺瞞消費者的行為。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪指出，比如在設置交付樣本間方面，明確規(guī)定裝修標準，提出“三個一致”的要求，這是將每個實施步驟公開透明化，對于以往開發(fā)商的“偷面積”等行為起到了一定的遏制作用。

交付：落實質(zhì)量查驗

讓購房者寬心的，還有征集意見稿特別提出的落實交付前房屋質(zhì)量查驗制度。

具體來看，征求意見稿明確，在確保安全的前提下，企業(yè)應在竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”，組織購房人進入工程現(xiàn)場了解項目實地情況，對購房人提出的意見或建議，企業(yè)應維修整改并反饋購房人。鼓勵通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

此外，在房屋竣工驗收合格后交付使用前，開發(fā)企業(yè)除應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于對新建住宅交付使用前實施房屋質(zhì)量查驗的通知》(京建法〔2018〕17號)有關規(guī)定，組織購房人對房屋施工質(zhì)量進行查驗外，還應組織購房人對預售方案中所列的裝修質(zhì)量標準進行查驗。

值得關注的，還有征求意見稿對熱銷項目的銷售首次提出公證搖號的要求。

根據(jù)規(guī)定，如項目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準銷售房源3倍的熱銷情況，開發(fā)商應采取公證搖號的方式，優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。

一系列規(guī)范政策之下，各類違法違規(guī)銷售行為也將被重罰。

根據(jù)征求意見稿，在簽訂《商品房銷售合同》時，銷售人員應將配建公租房情況、不利因素等明確告知購房人，由購房人進行書面確認。若銷售人員未將不利因素告知購房人并由購房人進行書面確認的，市、區(qū)住建主管部門將責令開發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停項目網(wǎng)簽。

此外，嚴禁銷售人員虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。若涉嫌虛假宣傳和宣傳周邊未建設的公共服務設施、渲染緊張氛圍促銷的，一經(jīng)查實，將責令限期整改并移送市場監(jiān)管部門。

監(jiān)管：納入政府辦事清單

從官方層面的表態(tài)中，可見北京對于規(guī)范商品房銷售行為的重視。

“今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設的最低標準，其中8宗地塊還通過評標確定了高標準建設方案。”北京市住建委相關負責人表示，這些項目上市時，為避免出現(xiàn)此類情況，進一步規(guī)范商品住房銷售行為，在今年“學黨史、辦實事”活動中，市住建委將解決此類問題納入辦事清單。

“北京公布征求意見的目的，還是為了維護市場秩序，引導房企供應高品質(zhì)產(chǎn)品。”談及北京市出臺商品房銷售新規(guī)的目的，同策研究院高級分析師李霄霄向北京商報記者表示，近幾年在嚴格的樓市調(diào)控下，房價上漲趨勢放緩，房企前期競得的高價地項目，通過減配、降低品質(zhì)的方式取得利潤，使得近年來供應的高價地項目的品質(zhì)確實存在一定下滑。此外，近期密集出現(xiàn)房企資金鏈緊張，夸大項目、隱瞞不利因素來加快銷售的情況，更加加劇了市場對產(chǎn)品品質(zhì)的擔憂，相關部門對維護購房者權(quán)益的問題也愈發(fā)重視起來。

關榮雪也表示，整體而言，北京市此次發(fā)布的商品房銷售新規(guī)，全面明確地規(guī)范了新建商品住房銷售行為及主體人的相應責任，對于購房者來說是一個利好消息，可有效提高購房質(zhì)量，降低“上當風險”。另外，對于今年集中出讓的地塊來說，未來項目上市后的建筑水平也有了一定的保障，進一步規(guī)范了房企銷售行為。

“從全國來看，引導房企供應高品質(zhì)商品房的政策此前已出現(xiàn)了相關脈絡。比如本次雙集中供地中，北京要求土拍觸發(fā)限制后進入‘競高標準商品住宅建設方案’，蘇州在6月份印發(fā)《蘇州市住宅品質(zhì)提升設計指引(試行)》的通知，杭州、成都在土拍環(huán)節(jié)設計引入‘競地價、競/定品質(zhì)’的要求。” 李霄霄分析認為，未來關于進一步規(guī)范商品住房銷售行為的政策可能會集中出現(xiàn)，并形成一套完備的政策體系。

關鍵詞： 商品房 銷售行為 熱銷項目 公證搖號