建筑原材料上漲，房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來一波追漲？

編者按

受國際金屬、鐵礦石等大宗商品價(jià)格上漲影響，今年以來，以鋼材為首的建筑原材料價(jià)格持續(xù)飆漲。有數(shù)據(jù)顯示，上半年，除鋼材一路高歌猛進(jìn)之外，銅、鋁、玻璃、塑料、不銹鋼、水泥等建筑原材料價(jià)格均全線上漲，出現(xiàn)20%-40%不等的漲幅。

對(duì)于領(lǐng)漲建筑原材料市場(chǎng)的鋼材而言，有兩個(gè)片段足以反映出鋼材“洛陽紙貴”的身價(jià)。一個(gè)是6月初，北京建龍集團(tuán)董事長(zhǎng)張偉祥直言：“2020年，整個(gè)鋼材需求高速增長(zhǎng)。全國鋼材生產(chǎn)量達(dá)到106000萬噸，占全球50%。鋼鐵價(jià)格比去年同期上漲50%，漲得有點(diǎn)不好意思!”另一個(gè)是，鋼材價(jià)格走勢(shì)引起監(jiān)管部門高度關(guān)注。5月23日，國家發(fā)改委等五部門聯(lián)合約談鐵礦石、鋼材、銅、鋁等行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)，要求他們帶頭維護(hù)大宗商品市場(chǎng)價(jià)格秩序，不得相互串通操縱市場(chǎng)價(jià)格，捏造散播漲價(jià)信息;不得囤積居奇、哄抬價(jià)格。

在建筑原材料漲價(jià)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的時(shí)刻，對(duì)于受其影響深遠(yuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，全線上漲的現(xiàn)實(shí)，不僅拉緊各房企、施工企業(yè)的琴弦，更繃緊購房者脆弱的神經(jīng)。按照面粉與面包的邏輯關(guān)系，建筑原材料上漲對(duì)山西房地產(chǎn)行業(yè)影響究竟有多大?房?jī)r(jià)會(huì)否迎來一波追漲?

鋼價(jià)高企 下游企業(yè)壓力陡增

6月27日，太原。

驕陽下，位于漪汾街與千峰北路交匯處的太原吾悅廣場(chǎng)51萬方城市綜合體項(xiàng)目及50層超高層云頂都會(huì)住宅，建設(shè)正酣。作為該項(xiàng)目施工方，江蘇南通二建集團(tuán)有限公司的建筑工人們，正爭(zhēng)分奪秒加緊施工。

近兩個(gè)月來，由于鋼材原材料價(jià)格飛速上漲，現(xiàn)場(chǎng)施工因原材料問題多次受阻，帶來一定的施工壓力。

作為施工方，江蘇南通二建感到壓力來得突然且直接。特別是今年四五月份，由于鋼材價(jià)格運(yùn)行至市場(chǎng)高位，一度看不到頂?shù)氖袌?chǎng)行情和不停墊資超預(yù)算購買原材料的壓力，讓該施工企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一度焦慮到神經(jīng)衰弱。“鋼材價(jià)格一天一個(gè)價(jià)，市場(chǎng)供應(yīng)日漸吃緊。自今年春節(jié)后，每天絞盡腦汁想辦法購買鋼材已成為我們常態(tài)化的工作。最緊張時(shí)，即使手持現(xiàn)金，也遇到了無鋼材購買的窘?jīng)r。”

在該項(xiàng)目B塔樓鋼筋加工區(qū)內(nèi)，各種型號(hào)、各種長(zhǎng)度的鋼筋整齊地碼滿現(xiàn)場(chǎng)，該公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，這批100余噸的鋼材是本周剛進(jìn)的貨。今年貨源最緊張時(shí)，這里幾乎成為一個(gè)空曠的場(chǎng)地。記者了解到，由于該項(xiàng)目是超高層建筑，相比一般高層項(xiàng)目，不僅鋼筋需求量大，周轉(zhuǎn)量也相當(dāng)大。

對(duì)于這一波如此“有底氣”的鋼材漲價(jià)潮，成本激增的壓力和持幣待購的焦慮，讓山西境內(nèi)下游用鋼行業(yè)壓力陡增。尤其對(duì)于建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)而言，市場(chǎng)壓力，讓行業(yè)面臨嚴(yán)峻的拐點(diǎn)時(shí)刻。

事實(shí)上，從今年春節(jié)后，全國范圍內(nèi)的鋼材價(jià)格就走出了“過山車”行情，尤其是“五一”節(jié)前后，國內(nèi)鋼材市場(chǎng)破歷史高位，螺紋鋼現(xiàn)貨均價(jià)一度沖破每噸6200元大關(guān)，熱軋卷板現(xiàn)貨均價(jià)一度沖破每噸6600元大關(guān)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：5月中旬，全國鋼材市場(chǎng)八大品種的噸鋼均價(jià)破6600元，比2008年最高點(diǎn)高出近400元，比去年同期每噸上漲2800元，同比漲幅最高達(dá)75%。

從山西晉南鋼鐵集團(tuán)5月13日的報(bào)價(jià)表看，線材一度達(dá)到每噸6530元，盤螺漲至每噸6780元。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份以來，進(jìn)口鐵礦石價(jià)格屢創(chuàng)新高，截至5月21日，62%的澳洲粉礦當(dāng)月進(jìn)口均價(jià)已高達(dá)213.44美元/噸，5月12日創(chuàng)下230.59美元/噸的歷史價(jià)格紀(jì)錄。

相比之下，鐵礦石價(jià)格的上漲幅度已大于鋼材價(jià)格上漲幅度，這是推高鋼材制造成本形成價(jià)格強(qiáng)力拉升的主要因素;此外，鐵礦石等期貨的金融屬性使市場(chǎng)存在投機(jī)因素，助推價(jià)格持續(xù)上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)能產(chǎn)量雙控、環(huán)保限產(chǎn)等措施，也增加了市場(chǎng)對(duì)鋼鐵供給減量的預(yù)期，拉升了鋼價(jià)上漲的預(yù)期。

繼國家發(fā)改委等五部門聯(lián)合約談鐵礦石、鋼材、銅、鋁等行業(yè)重點(diǎn)企業(yè)后，鋼材價(jià)格終于停下暴漲的腳步。自5月20日起，全國鋼材市場(chǎng)各個(gè)品種鋼材價(jià)格出現(xiàn)下調(diào)，回吐了5月份以來的漲幅。

6月27日，山西晉南鋼鐵集團(tuán)報(bào)價(jià)表顯示，線材每噸5040元，盤螺每噸5160元，螺紋鋼每噸4870元。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月28日，太原線材8.0鋼線報(bào)價(jià)為每噸5190元，從數(shù)據(jù)圖看，自6月15日以來，線材價(jià)格從每噸5440元持續(xù)走低，一路下探至6月28日的每噸5190元。

成本大幅上漲 房企自行消化

除鋼材價(jià)格一路領(lǐng)漲之外，鋁材、銅、電線電纜、玻璃、塑料、水泥、砂漿等主要建材的價(jià)格也緊隨其后，漲幅超出預(yù)期。

建筑原材料價(jià)格一路狂飆，隨之而來的是愈加高昂的建設(shè)成本。這讓已進(jìn)入低利潤(rùn)通道的房企壓力山大，也讓承建項(xiàng)目的施工單位成本激增。

成本是影響房?jī)r(jià)的重要因素。當(dāng)建造房屋的能源、運(yùn)輸、原材料、人工成本都在增加時(shí)，遭受壓力最大的、最先波及到的也是建筑施工領(lǐng)域。

對(duì)于此次原材料上漲帶來的成本增加，江蘇南通二建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人體會(huì)深刻。據(jù)了解，超高層建筑需要的鋼材達(dá)800多種規(guī)格和尺寸，每周消耗的鋼材達(dá)100多噸。僅僅從目前兩棟超高層建筑海量的用鋼量計(jì)算：兩棟公寓加起來每層建筑面積達(dá)3000平米，以每平米需要190公斤的鋼材看，如果按照鋼材價(jià)格每噸漲價(jià)3000元的最高點(diǎn)計(jì)算，每平米鋼材成本漲幅約540元;而超高層建筑除結(jié)構(gòu)鋼筋以外，還包括大量型鋼結(jié)構(gòu)用于主體結(jié)構(gòu)施工，其含鋼量也相當(dāng)大。兩項(xiàng)加起來，每平米總共需要300公斤左右的鋼材。

“算下來，鋼材價(jià)格在最高點(diǎn)時(shí)，每平米鋼材成本增加近50%。而從近幾日鋼材價(jià)格又有所下行，每平米增加的成本又下行到600多元。但這個(gè)成本還不包括其他建筑成本以及不斷增加的用工成本和融資成本。按照該項(xiàng)目9500元的銷售均價(jià)看，不斷上升的成本也在不斷擠壓利潤(rùn)空間。”太原吾悅廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

作為央企，近年來，保利發(fā)展控股山西公司在山西的拿地總量和開發(fā)項(xiàng)目總量都居于前列。眼下，盡管原材料上漲帶來一定的成本壓力，導(dǎo)致利潤(rùn)空間進(jìn)一步壓縮，但相對(duì)于本土房企而言，無論是更有優(yōu)勢(shì)的融資成本還是項(xiàng)目盈利能力，都有更大的抗壓力。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年建安成本增加，是每一家房企都必須面對(duì)的殘酷現(xiàn)實(shí)。從建筑施工使用的原材料看，鋼材用量居首，水泥、鋁材、玻璃、銅的使用量也相對(duì)較大……總體測(cè)算下來，每平米原材料成本上漲120元左右。以保利某一在建項(xiàng)目10萬方建筑面積計(jì)算，成本將增加1000萬元。如果加上人工、輔材、稅收等，成本會(huì)更多。

土地成本、建安成本、前期費(fèi)用、配套費(fèi)、管理費(fèi)、融資成本及稅金等，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的主要部分。其中，建安成本中，70%-80%由原材料構(gòu)成，而考量原材料對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本的影響，主要是看建安成本在項(xiàng)目成本中所占的比重大小。如果建安成本在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比例比較高，那么原材料價(jià)格上漲對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目成本的影響則較大。

相比之下，本土地產(chǎn)商對(duì)于目前鋼材價(jià)格上漲帶來的成本增加體會(huì)更深。山西某本土地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人算了一筆賬：以普通商品房每平米需要消耗55公斤鋼材的含鋼量計(jì)算，一套100平米的房子，每平米僅鋼材原材料的成本就上漲55元，100平米上漲成本最高位達(dá)5500元。而事實(shí)上，除鋼材之外，其他建材原材料也隨之大幅漲價(jià)，施工方的人工費(fèi)用也從每人200元日薪漲至300元;如果再加上樓面價(jià)，相比品牌房企更高的融資成本以及相關(guān)的稅費(fèi)及各種費(fèi)用看，按照每平米建安成本3500元計(jì)算，整體建安成本漲幅10%-15%，每平米綜合漲幅500元左右。

利潤(rùn)不斷遭擠壓 房?jī)r(jià)是否再上漲？

如果套用面包和面粉的關(guān)系，從理論上看，隨著鋼材等原材料價(jià)格的飆漲、建安成本的上升，房?jī)r(jià)隨之跟進(jìn)調(diào)整，似乎才是正常的市場(chǎng)反應(yīng)。

然而，從目前太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)看，2021年5月，太原新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比下降1.3%;二手住宅方面，5月太原二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降3.1%。從近10個(gè)月的成交額來看，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于量?jī)r(jià)陰跌的態(tài)勢(shì)。

盡管五六月份，隨著一些熱銷項(xiàng)目的入市，太原市商品住宅供應(yīng)量小幅上漲，但總體來看，距離開發(fā)商期待的量?jī)r(jià)齊升還有差距。有開發(fā)商透露，一些品牌房企推出的超低折扣，更有引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，給市場(chǎng)籠罩了一層陰霾。

在采訪中，記者了解到，無論是品牌房企還是本土房企，對(duì)于原材料上漲增加的成本，均持有自我消化的態(tài)度。山西本土地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，在目前的市場(chǎng)行情下，上漲的原材料成本無法轉(zhuǎn)嫁，也無人買單。在原材料成本大幅上漲的情況下，開發(fā)商只有壓縮利潤(rùn)空間或減少拿地頻率?？傮w來看，對(duì)于本土地產(chǎn)企業(yè)而言，在原材料、土地、三道紅線的多重夾擊下，本土房企的利潤(rùn)空間將會(huì)越來越有限。

太原吾悅廣場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著地價(jià)上升、銷售限價(jià)、存貨去化困難，貨地比不斷降低，導(dǎo)致項(xiàng)目利潤(rùn)空間減少。除外部地價(jià)、房?jī)r(jià)的影響之外，融資成本、建安成本、兩費(fèi)以及稅負(fù)都在逐年增長(zhǎng)，這是房企利潤(rùn)率下降的又一重要因素。

“在降低利潤(rùn)的情況下，仍然要堅(jiān)持滿足房屋銷售和品質(zhì)的要求，這是央企的責(zé)任和底氣。”保利發(fā)展控股山西公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)了解，房子的建安成本僅僅只占到了房?jī)r(jià)的15%左右，而地價(jià)成本普遍都要占到40%以上。與地價(jià)因素相比，建材價(jià)格的上漲與波動(dòng)，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響。金融政策、土地供應(yīng)、人口增量等也是影響房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵因素。

省社科院(省政府發(fā)展研究中心)研究三部負(fù)責(zé)人高劍峰分析，當(dāng)前建材價(jià)格的上漲，對(duì)房?jī)r(jià)的影響取決于兩個(gè)杠桿之間的關(guān)系。一個(gè)杠桿是開發(fā)商在市場(chǎng)供求、化解債務(wù)等方面面臨的挑戰(zhàn);另一個(gè)杠桿是原材料價(jià)格上漲帶來的一系列影響。兩者對(duì)價(jià)格的影響當(dāng)前看是反向的。所以，可以看到一邊建設(shè)成本在上升，一邊房企在打折賣房。對(duì)于大的開發(fā)商而言，由于在商業(yè)合作中擁有較強(qiáng)的談判地位，在合作鏈條中，有不少環(huán)節(jié)是企業(yè)自己墊資加入的，所以當(dāng)下主要承壓者是帶資承建的建筑單位等環(huán)節(jié)。從目前看，房企面臨的主要挑戰(zhàn)當(dāng)前仍然是化解債務(wù)等方面。未來看，兩個(gè)杠桿如果能夠各自在不同的承壓環(huán)節(jié)消化、吸收，房?jī)r(jià)可能會(huì)比較穩(wěn)一些。如果兩個(gè)杠桿疊加、碰頭，比如：前一個(gè)杠桿對(duì)房地產(chǎn)的供給起到抑制作用，后一個(gè)杠桿引起原材料價(jià)格上漲波及到地產(chǎn)商，那么很可能會(huì)對(duì)目前房?jī)r(jià)走勢(shì)形成新的影響。

事實(shí)上，任何行業(yè)都會(huì)面臨行業(yè)發(fā)展中的挑戰(zhàn)和難題，房地產(chǎn)也不例外。從2016年到2019年，千億房企的數(shù)量從12家增加到27家，“家家沖千億”的背后，離不開高負(fù)債、高杠桿的極致運(yùn)用。2020年，三道紅線的出臺(tái)，為房地產(chǎn)行業(yè)加了一道緊箍咒，降負(fù)債成為首要的問題。而去杠桿的政策背景下，多家房企喊出“活下去”的心聲，有些房企甚至不惜以價(jià)換量，給出低于成本的價(jià)格賺取現(xiàn)金流。

2020年，迎來總量、利潤(rùn)和模式拐點(diǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，在2021年又迎來了原材料及勞動(dòng)力成本上升新變數(shù)。山西房地產(chǎn)圈業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論行業(yè)面臨什么樣的困難與挑戰(zhàn)，房企必須在短期內(nèi)快速調(diào)整，積極求變，狠抓經(jīng)營(yíng)，苦練內(nèi)功，以客戶為中心，做好差異化產(chǎn)品，進(jìn)行更有彈性、更有效率的轉(zhuǎn)型，才能在諸多挑戰(zhàn)疊加的嚴(yán)峻形勢(shì)下求得市場(chǎng)的生機(jī)。

(記者 郝薇)

關(guān)鍵詞： 建筑原材料 房地產(chǎn)市場(chǎng) 房?jī)r(jià) 下游企業(yè)