北京將建立土地二級市場交易監(jiān)管平臺，挖掘市場潛力

6月10日，北京市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(以下簡稱《意見》)，明確到2022年底，初步形成產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，市場規(guī)則健全完善，交易平臺功能齊全，服務(wù)和監(jiān)管落實到位，市場秩序更加規(guī)范，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

土地使用權(quán)證載用途與規(guī)劃用途不一致

《意見》明確提出健全轉(zhuǎn)讓機制，特別是特殊情形下的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)證載用途與城鄉(xiāng)規(guī)劃用途不一致的，政府可依法按原規(guī)劃用途收回，納入土地儲備。政府不予收回的，轉(zhuǎn)讓前應(yīng)經(jīng)區(qū)級以上政府批準，原用地單位應(yīng)當按原證載用途通過評估確定補償價款;同時規(guī)劃自然資源主管部門組織相關(guān)部門按新規(guī)劃用途進行“多規(guī)合一”審查，明確土地出讓條件，組織地價評估并確定土地使用權(quán)出讓價款底價，通過土地市場公開競價方式確定受讓方。

此外，土地使用權(quán)由原用地單位競得，由其補繳土地出讓價款、重新簽訂出讓合同后，按新規(guī)劃用途進行登記(商品住宅除外)。土地使用權(quán)由其他單位競得，由其與原用地單位簽訂轉(zhuǎn)讓合同(對原用地單位進行補償)后，補繳土地出讓價款、簽訂出讓合同，按新規(guī)劃用途進行登記(商品住宅除外)。

開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必須符合產(chǎn)業(yè)用地政策及入園合約要求。轉(zhuǎn)讓時，由園區(qū)管理機構(gòu)或相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門明確轉(zhuǎn)讓條件，規(guī)劃自然資源主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。

劃撥方式拿地出租

《意見》明確，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照一定比例上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體上繳比例由市規(guī)劃自然資源委通過試點后會同各區(qū)確定并公布。

出租價格標準由各區(qū)根據(jù)土地等級、用途等因素組織評估確定。宗地長期出租，或部分用于出租且可分割的，可依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。各區(qū)建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并及時繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。以出讓、租賃、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

《意見》還提出，做好建設(shè)用地使用權(quán)出租服務(wù)保障。市規(guī)劃自然資源委應(yīng)指導各區(qū)及時在網(wǎng)上公布建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息，制定出租合同示范文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益;統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息。建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租人應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)證書(國有建設(shè)用地使用權(quán)證書或國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)證書);出租人依法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權(quán)。

探索抵押資金監(jiān)管機制

按照《意見》提出的建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)區(qū)級以上政府批準后，可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，依法辦理抵押登記手續(xù)。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)明確抵押權(quán)實現(xiàn)后土地使用須遵守的國土空間規(guī)劃條件、土地利用政策等具體要求。劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時，屬有償用地的應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。

以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同租賃期土地使用權(quán)可以依法一并抵押。以在建項目建設(shè)用地使用權(quán)抵押獲取的資金，應(yīng)優(yōu)先用于本項目建設(shè)。

值得一提的是，《意見》放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

對經(jīng)營性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資，抵押人、抵押權(quán)人應(yīng)共同作出承諾，在抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保土地不閑置、土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風險。

將建二級市場交易監(jiān)管平臺

規(guī)范交易方面，《意見》提出，將建立完善市土地二級市場交易監(jiān)管平臺，并與國家土地交易監(jiān)管系統(tǒng)做好對接。各區(qū)結(jié)合實際完善土地市場交易系統(tǒng)，聯(lián)通市土地二級市場交易監(jiān)管平臺，組織挖掘市場潛力，開展市場交易活動。

同時規(guī)范交易流程。各區(qū)要對土地轉(zhuǎn)讓、出租涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進行全面梳理，建立健全“信息發(fā)布—達成意向—合同簽訂—交易監(jiān)管”的交易流程。交易雙方可通過土地二級市場交易監(jiān)管平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息;可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易監(jiān)管平臺公開交易;達成一致后簽訂合同，依法如實申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。加強交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

按照《意見》宗旨，將構(gòu)建以信用為基礎(chǔ)的監(jiān)管機制，加強對交易各方和中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)管。制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，將相關(guān)市場主體及中介服務(wù)從業(yè)人員信用記錄納入市公共信用信息服務(wù)平臺，對失信責任主體實施聯(lián)合懲戒。發(fā)揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀等服務(wù)。規(guī)范中介機構(gòu)及從業(yè)人員行為，引導其誠信經(jīng)營。

有何影響？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，從當前看，以市場主體間進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等為主的土地二級市場仍然存在一些問題，包括交易規(guī)則不健全、平臺不規(guī)范等?！兑庖姟窂慕∪D(zhuǎn)讓機制、強化出租管理、完善抵押機制、規(guī)范市場秩序以及保障措施等維度全方面的進行了合理規(guī)劃，尤其在規(guī)范市場秩序方面，提出了完善嚴謹?shù)谋O(jiān)管流程，從交易平臺、監(jiān)管效能以及工作對接方式等角度提出更加透明且規(guī)范的要求。

此外，《意見》還明確了交易規(guī)則和創(chuàng)新了運行模式，對規(guī)范土地市場秩序、促進土地要素流通、推進土地資源合理分配有著重要意義。整體而言，政策重點解決了交易信息不對稱和交易平臺不規(guī)范等問題，健全了土地二級市場監(jiān)管制度，全面加強土地交易管理，促進土地市場健康有序運行。

“當時土地二級市場面臨的問題是，交易規(guī)則不健全、交易信息不對稱、交易平臺不規(guī)范、服務(wù)和監(jiān)管不完善。”貝殼研究院高級分析師潘浩指出，《意見》將規(guī)范土地二級市場的操作，以及增強信息公開程度。目前在很多城市的土地一級市場，對房企的購買資格等方面有著明確的限制條件，對土地二級市場的規(guī)范，將使得在土地端的調(diào)控措施得到更好的貫徹執(zhí)行。

(北京商報記者 盧揚 王寅浩)

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