針對(duì)樓市“虛火”現(xiàn)象，必須因城施策對(duì)癥下藥

近期，我國(guó)部分熱點(diǎn)城市由于學(xué)區(qū)房炒作升溫，房?jī)r(jià)漲幅總體有所擴(kuò)大，而市場(chǎng)預(yù)期也與基本面繼續(xù)背離，出現(xiàn)了“虛火”現(xiàn)象。這就要求各地必須堅(jiān)定不移地堅(jiān)持房住不炒的定位，通過強(qiáng)化政策執(zhí)行、打擊投機(jī)炒作和引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期等措施，完善人口、土地與住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)與人口落戶、義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化二手房交易管理，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系統(tǒng)性、整體性和協(xié)同性。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f，當(dāng)前樓市出現(xiàn)全國(guó)性升溫現(xiàn)象。

當(dāng)前我國(guó)樓市升溫與經(jīng)濟(jì)基本面繼續(xù)背離，呈現(xiàn)出明顯的“虛火”特征。從人口結(jié)構(gòu)看，我國(guó)人口總量慣性增長(zhǎng)，人口增速有所放緩。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年我國(guó)16-59歲勞動(dòng)年齡人口總規(guī)模8.8億人，與2010年相比，我國(guó)勞動(dòng)年齡人口減少4000多萬人;人口撫養(yǎng)比為45.9%，與2010年相比，增長(zhǎng)了11.7個(gè)百分點(diǎn)，這表明隨著我國(guó)人口老齡化進(jìn)程的推進(jìn)，人口撫養(yǎng)比下降的趨勢(shì)在過去十年發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。從資金面看，2021年4月，我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模增量為1.85萬億元，比上年同期少1.25萬億元。4月末廣義貨幣(M2)余額226.21萬億元，同比增長(zhǎng)8.1%，進(jìn)一步回落，創(chuàng)2019年8月以來新低。從政策調(diào)控看，4月房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)趨緊。中央層面，中央政治局會(huì)議首次提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”。住建部督導(dǎo)式調(diào)控逐漸常態(tài)化;地方層面，地方新出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策51條，為近一年以來月度新高。除北京、上海、廣州、深圳等熱點(diǎn)一線二線城市調(diào)控持續(xù)加碼外，紹興、嘉興、江山等三線四線城市也相繼加入調(diào)控行列。不難發(fā)現(xiàn)，在宏觀和微觀基本面不支持情況下，樓市仍有大量投機(jī)炒作需求，更多反映出市場(chǎng)預(yù)期在外部輸入性通脹壓力不斷增大背景下的過度“焦慮”。

針對(duì)樓市“虛火”現(xiàn)象，必須因城施策，對(duì)癥下藥。在政策導(dǎo)向上，必須堅(jiān)定不移堅(jiān)持房住不炒定位，嚴(yán)禁將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，完善人口、土地和住房聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化督導(dǎo)約束機(jī)制，控制好土地出讓規(guī)模、節(jié)奏和價(jià)格，有效避免地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，引發(fā)房?jī)r(jià)剛性上漲預(yù)期。

在政策執(zhí)行上，要加強(qiáng)人口落戶和義務(wù)教育等相關(guān)政策的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，強(qiáng)化部門之間協(xié)防聯(lián)控，嚴(yán)禁信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，充分利用財(cái)稅工具精準(zhǔn)打擊，有效抑制房?jī)r(jià)投機(jī)炒作行為。在政策落腳點(diǎn)上，要加強(qiáng)社會(huì)不同收入群體的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，特別是要防止網(wǎng)絡(luò)、微信群的住房投機(jī)炒作輿情發(fā)酵，減少所謂房地產(chǎn)“專家”、網(wǎng)絡(luò)“大V”的蠱惑，盡可能減少樓市“羊群”效應(yīng)的發(fā)生。

陳濤

關(guān)鍵詞： 樓市 虛火 因城施策 投機(jī)炒作