山西土地市場熱度下行，樓市將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行

全國首輪集中供地落地，部分國企、頭部房企表現(xiàn)積極，資金充裕、大量拿地推使溢價率上行。在太原，集中供地政策還未全面鋪開，存在一定的不確定性，房企對樓市前景信心有限，熱度未出現(xiàn)短時上升。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前太原地產(chǎn)板塊估值仍處歷史底部，行業(yè)短周期內(nèi)的景氣度仍處低位，土地市場熱度下行，樓市將持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，靜待其變——

A 土地供應(yīng)4月走漲

太原土地市場在“斷供”3個月后，于4月份開始迎來集中放量，進(jìn)入5月，太原迎來年內(nèi)首拍，受到了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。

本周，山西晚報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了前4月的土地供應(yīng)情況，發(fā)現(xiàn)今年以來，太原土地供應(yīng)趨勢明顯，第一季度平淡，從第二季度起開始放量。

來自朗潤智業(yè)的一份數(shù)據(jù)印證了上述結(jié)論。1月，太原供應(yīng)3宗土地，其中商住用地2宗，學(xué)校用地1宗，均位于小店區(qū)。土地市場供應(yīng)占地面積12.26萬平方米，環(huán)比上漲36%。2月，土地市場供應(yīng)6宗土地，其中商住用地3宗，商業(yè)用地2宗，學(xué)校用地1宗;分區(qū)域迎澤區(qū)2宗，萬柏林區(qū)4宗。供應(yīng)總占地面積9萬平方米，環(huán)比下降25%。3月，土地市場供應(yīng)5宗土地，其中商住用地4宗，學(xué)校用地1宗;分區(qū)域迎澤區(qū)3宗，萬柏林區(qū)2宗。供應(yīng)總占地面積5.43萬平方米，環(huán)比下降39%。

4月，土地市場供應(yīng)11宗土地，其中商住用地6宗，學(xué)校用地2宗，商業(yè)用地3宗。供應(yīng)總占地面積42.77萬平方米，環(huán)比上漲6.86倍。

山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，1-4月，太原共供應(yīng)25宗地，共69.46萬平方米。其中，小店區(qū)和萬柏林區(qū)的供地?cái)?shù)最多，占到一半以上。這當(dāng)中，4月土地供應(yīng)達(dá)到11塊，供應(yīng)面積占到今年前四個月的六成。

回顧2020年全年的數(shù)據(jù)顯示，去年太原土地供應(yīng)量達(dá)到602萬平方米，遠(yuǎn)超前幾年不到500萬平方米的土地供應(yīng)量。業(yè)內(nèi)人士表示，相比第一季度，從4月份開始，太原土地集中放量，但整體看數(shù)據(jù)仍然處于低位。

B 土地成交數(shù)據(jù)下行

相比土地供應(yīng)的積極，省城的土地成交卻現(xiàn)疲乏。仍然是朗潤智業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，1月，太原成交2宗土地，其中1宗為雅居樂東社村城改項(xiàng)目用地確權(quán)。成交占地面積6萬平方米，環(huán)比下降94%，同比上漲20%;成交樓面地價2003元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲6%。2月是前4個月成交最多的一個月，成交4宗土地，其中2宗為保利綜改區(qū)項(xiàng)目用地，1宗為首開華潤紫雲(yún)府項(xiàng)目用地。其中，成交占地面積7萬平方米，環(huán)比上漲24%，同比下降69%;成交樓面地價1961元/平方米，環(huán)比下降2%，同比下降23%。3月，成交3宗土地，其中2宗為恒大珺睿項(xiàng)目用地，1宗為山西安旭置業(yè)有限公司競得。其中，成交占地面積5.28萬平方米，環(huán)比下降57%;成交樓面地價3315元/平方米，環(huán)比上漲14%。4月雖然供應(yīng)放量，但僅成交1宗土地，為中鐵諾德城項(xiàng)目用地，成交樓面地價7235元/平方米，環(huán)比下降1.47倍。

山西晚報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，前4個月，太原共成交土地10宗，總成交面積為18.284萬平方米。同樣回顧去年的數(shù)據(jù)顯示，2020年1月-12月太原(六城區(qū))土地市場共成交206宗地塊，土地市場成交面積為986.7999萬平方米，月均成交面積達(dá)到83萬平方米。今年前4月土地總成交面積不及去年月均成交面積的四分之一。

5月8日，備受太原市民關(guān)注的麗華商圈熱門地塊拍賣，這是2021年太原的首次土地拍賣，熱情高、呼聲高，但最終以流拍結(jié)束。該地塊位于麗華北污水處理廠附近，此前這里已有保利、中海兩家開發(fā)商拿地并開發(fā)高端住宅。之前的土地成交價分別為8600元/平方米和8700元/平方米，達(dá)到太原土地樓面價的峰值。如今，保利的天悅項(xiàng)目已經(jīng)面市，而中海地塊新項(xiàng)目案名已定，預(yù)計(jì)將在6月開放。此次拍賣會流拍的土地，只有保利、中海兩家參與競拍。該地塊起始樓面價為6105元/平方米，經(jīng)過多輪加價，樓面價已攀升至8500多元/平方米，未達(dá)到8600元/平方米的價格，仍然流拍，說明政府對該地塊成交價預(yù)期不變，房企拿地預(yù)期卻有所下降。

業(yè)內(nèi)人士告訴山西晚報(bào)記者，“今年以來，房地產(chǎn)建材鋼材、鋁材、水泥等均在漲價，太原的開發(fā)商建安成本平均每平方米上漲300-500元，因此，房企雖有強(qiáng)烈的拿地需求，但從運(yùn)營盈利角度考慮，土地成本過高，導(dǎo)致該地塊流拍。”

C 后期或因競爭加劇影響房價

億翰智庫監(jiān)測，今年4月全國城市住宅用地供應(yīng)建筑面積19681.5萬平方米，同比下降20%，環(huán)比增長41%。宅地成交總建筑面積為10526.2萬平方米，同比下降47%，環(huán)比下降15%。由于二線城市或?qū)⒃?月集中出讓土地，掛牌與成交之間存在時間差滯后，成交量會體現(xiàn)在5月數(shù)據(jù)中。三四線城市土地供給減少，土地成交量表現(xiàn)為下行，但強(qiáng)三線城市的集中成交，樓面價及溢價率數(shù)據(jù)上表現(xiàn)會走漲上升。

海通證券分析師楊凡告訴山西晚報(bào)記者，進(jìn)入4月以后，一二線城市土地出讓集中供應(yīng)，可能會導(dǎo)致后續(xù)商品房入市競爭加劇，進(jìn)而影響商品房售價。

不久前，各房企紛紛發(fā)布2020年業(yè)績，多家房企利潤下滑，解釋原因是高地價擠壓利潤空間?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2020年，66家上市房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)下滑趨勢。其中，毛利率指標(biāo)降幅最大，2020年毛利率中位數(shù)同比降低4.8個百分點(diǎn)至24.3%。克而瑞研究中心分析人士認(rèn)為，2020年行業(yè)利潤增速放緩、規(guī)模較大的房企利潤率水平顯著下降的主要原因是近年來土地市場競爭加劇、土地成本上升，2020年不少房企前期獲取的高地價項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，對企業(yè)利潤空間的影響較為顯著。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌房企規(guī)?；\(yùn)營，各項(xiàng)目的盈利情況有好有差，整體行業(yè)狀況仍然不錯。例如，部分區(qū)域的某些熱點(diǎn)項(xiàng)目可能會單盤虧損，但整個區(qū)域是盈利的，企業(yè)的發(fā)展勢頭仍然向好。如果只計(jì)較單盤得失，從企業(yè)規(guī)?；慕嵌瓤?，肯定會拖慢進(jìn)程。開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營層面統(tǒng)籌算賬復(fù)雜，不僅按照單個項(xiàng)目做核算，更要整盤統(tǒng)籌，才能滿足規(guī)?；⒏咧苻D(zhuǎn)的要求。

從太原樓市來看，全城樓市需求已從剛需進(jìn)入改善、升級類需求，市民購房不再迫切。正因如此，樓盤及房企品牌較集中的區(qū)域，過去的預(yù)期是城市發(fā)展升級、樓市走熱、樓價走漲，如今卻意味著樓盤同質(zhì)化競爭加劇、低價搶客。在此情形之下，樓面價高、樓盤集聚的區(qū)域，未來的銷售反而面臨的壓力較大，房企高價拿地卻因競品太多，無法高價銷售，拿地自然會謹(jǐn)慎。

關(guān)鍵詞： 土地市場 熱塑 樓市 平穩(wěn)運(yùn)行