“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)租短付”，長(zhǎng)租公寓如何從源頭規(guī)避爆雷風(fēng)險(xiǎn)？

2020年，長(zhǎng)租公寓爆雷的新聞接連出現(xiàn)。所謂爆雷，是指公司出現(xiàn)資金鏈斷裂，無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，僅在七、八兩月，全國(guó)就有20余家長(zhǎng)租公寓相繼爆雷，北京、上海、杭州、深圳等多地發(fā)生了房東斷水、斷電、換鎖、驅(qū)趕租客等情況，甚至出現(xiàn)一些社會(huì)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。

四川省成都市也是長(zhǎng)租房爆雷的“重災(zāi)區(qū)”，2020年超過(guò)27家長(zhǎng)租公司爆雷，涉及房東和租客約12萬(wàn)人，矛盾一度非常激化，但最終都被及時(shí)化解。其背后有一套什么樣的防范化解社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制呢?

“巢客遇家”率先“爆雷”成都長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖

2020年8月，涉及成都上萬(wàn)套住房的成都“巢客遇家”率先“爆雷”。

岳小八是成都市近萬(wàn)名“巢客遇家”租客中的一位。2019年，岳小八租的這間約45平米的一居室，月租金1800元，低于市場(chǎng)價(jià)300元左右。在網(wǎng)上看到“巢客遇家”跑路的信息后，她曾多方聯(lián)系公司，沒(méi)有得到任何回復(fù)。直到半個(gè)月后，房東找上了門。

“巢客遇家”跑路，“連合之家”爆雷……一時(shí)間，成都市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，相繼有房屋租賃中介爆雷。成都幾十萬(wàn)房東、租客人心惶惶。

暢通報(bào)案通道

2020年8月初，成都市公安局指揮中心接到大量有關(guān)“房屋租賃公司”跑路的報(bào)警電話。

為了防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，成都市委政法委立即協(xié)調(diào)有關(guān)部門，及時(shí)受理廣大租戶、房主的投訴。

成都市委政法委初步對(duì)事件進(jìn)行評(píng)估后，立即召集市住建局、公安局、信訪局、市場(chǎng)監(jiān)管局等相關(guān)部門進(jìn)行會(huì)商研判。

研判會(huì)后，各部門各司其職，分頭行動(dòng)。首先要避免出現(xiàn)投訴無(wú)門的情況，成都市公安局即刻做出反應(yīng)，簡(jiǎn)化報(bào)案流程，暢通報(bào)案通道。

成都市公安局副局長(zhǎng) 周剛：

當(dāng)時(shí)市局指揮中心下了一道指令，全市各級(jí)公安機(jī)關(guān)特別是派出所，不得推諉。只要是房源所在地，到你那報(bào)案，必須受理。市局由經(jīng)偵支隊(duì)牽頭，制定了統(tǒng)一的登記模板，發(fā)到全市各分市縣局、派出所，由派出所簡(jiǎn)化這個(gè)基礎(chǔ)性程序。

受理了群眾的投訴，如何解決則是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。首先，要確定的是跑路中介公司的經(jīng)營(yíng)行為是否涉嫌違法。

成都市高新公安分局經(jīng)偵大隊(duì)教導(dǎo)員 陳瀟鴻：

我們認(rèn)為這個(gè)事情的關(guān)鍵，是它這個(gè)經(jīng)營(yíng)行為導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂，還是從一開始這就是一個(gè)違法犯罪行為。這個(gè)是我們當(dāng)時(shí)判斷的比較難的一個(gè)地方。

在“隔斷間”亂象和“甲醛超標(biāo)”等巨大爭(zhēng)議聲中，長(zhǎng)租公寓在2018年迎來(lái)了發(fā)展高峰期，有1400多億元的資本進(jìn)入。2018年開始，因?yàn)槭袌?chǎng)和政策的因素，越來(lái)越多的長(zhǎng)租中介入不敷出。2019年8月8日，剛在20天前還宣稱“絕不會(huì)跑路”的南京樂(lè)伽公寓稱，“無(wú)力履行合同，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)收入，無(wú)法償還客戶欠款”。致使萬(wàn)人“無(wú)家可歸”。最終，南京樂(lè)伽公寓被認(rèn)定為民事責(zé)任，房東和租客的損失都難以彌補(bǔ)。

陳瀟鴻是成都高新公安分局經(jīng)偵大隊(duì)教導(dǎo)員，“巢客遇家”跑路后，他被指派為該案件的主要負(fù)責(zé)人。調(diào)查“巢客遇家”公司的經(jīng)營(yíng)行為是否構(gòu)成經(jīng)濟(jì)犯罪需要一個(gè)過(guò)程，而眼下最緊要的是妥善回應(yīng)群眾訴求，引導(dǎo)群眾通過(guò)法律途徑維權(quán)。

從去年8月4日開始的幾天，每天有近百名房東和租客聚集在巢客公司所在地，想要向公司討要說(shuō)法、追討房租。陳瀟鴻組織民警維持現(xiàn)場(chǎng)秩序的同時(shí)，收集了多達(dá)一千份的報(bào)案材料。

委托給“巢客遇家”20套房源的代永芳，在去年8月6日到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)狀況后，選擇了報(bào)案。

1997年，在政府區(qū)域改造的政策下，代永芳姐弟3人一起建造了這座5層樓房。2019年，除了用于自住外，她花費(fèi)一百萬(wàn)元將房屋的2、3、4層重新裝修，改造出30個(gè)房間進(jìn)行出租，作為全家的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。

得知長(zhǎng)租中介跑路的消息，代永芳慌了神。因長(zhǎng)租公寓采取的多為“長(zhǎng)租短付”模式，即租客交付給長(zhǎng)租公寓半年甚至一年的租金，房東則按月收到長(zhǎng)租公寓支付的房租。這也意味著，代永芳只收到了一個(gè)月房租，租客預(yù)交的其余租金都打了水漂。

巢客公司人去樓空，原本同為受害者的房東和租客卻產(chǎn)生了越來(lái)越激烈的矛盾。難題都匯集到了房東代永芳頭上，正當(dāng)她焦頭爛額時(shí)，幫手出現(xiàn)了，政府組織社區(qū)干部和民警進(jìn)行居中協(xié)調(diào)。

“巢客遇家”等房屋租賃爆雷后，除了房東租客自行達(dá)成和解外，通過(guò)公安機(jī)關(guān)、街道、社區(qū)等，累計(jì)調(diào)處化解矛盾糾紛1萬(wàn)余件?；旧现浦沽粟s客行為，及時(shí)避免了因長(zhǎng)租公寓跑路而可能引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過(guò)成都市警方調(diào)查，“巢客遇家”涉及成都地區(qū)房源10322套，涉案房租金額達(dá)2.27億元。連合之家涉案房源2000余套，涉案金額達(dá)6300萬(wàn)元。兩家公司均涉嫌合同詐騙。

2020年，成都長(zhǎng)租公寓爆雷事件中，涉及兩家公司的報(bào)案材料多達(dá)8800余份。去年8月12日和9月16日，兩家公司均涉嫌合同詐騙被刑事立案。目前兩名犯罪嫌疑人均已移送檢察機(jī)關(guān)審查起訴。截至目前，成都市公安機(jī)關(guān)共立案查處住房中介機(jī)構(gòu)涉嫌合同詐騙等刑事案件15起，主要涉及23家住房中介機(jī)構(gòu)，依法刑事拘留2人、批準(zhǔn)逮捕8人、取保候?qū)?人。

“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)租短付”

根據(jù)成都市高新區(qū)公安分局的偵查，“巢客遇家”通過(guò)利用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)租短付”的經(jīng)營(yíng)模式，吸納了大量的租客資金，但從調(diào)取公司資金流水顯示，其經(jīng)營(yíng)方式不僅無(wú)任何盈利點(diǎn)，而且大量公司資金被公司高管揮霍使用。

成都市公安局副局長(zhǎng) 周剛：

這也是我們公安機(jī)關(guān)目前比較糾結(jié)的問(wèn)題。像“巢客遇家”和“連合之家”這兩個(gè)案子，追了兩臺(tái)豪車、100多萬(wàn)現(xiàn)金，還追了部分金銀首飾，但這對(duì)老百姓造成的損失來(lái)說(shuō)確實(shí)是微乎其微。你剩下的損失實(shí)際上都在過(guò)程中被損耗了。公安機(jī)關(guān)要追贓，確實(shí)很難了。

警方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些爆雷的長(zhǎng)租中介公司的創(chuàng)始人，有不少曾經(jīng)進(jìn)進(jìn)出出于各個(gè)中介公司。

就在“巢客遇家”和“連合之家”等跑路事件漸漸平息時(shí)，2020年11月，成都市桂溪派出所，又接到類似報(bào)警信息。這次，是蛋殼公寓。

蛋殼公寓2015年成立，快速擴(kuò)張，紅極一時(shí)，并在2020年1月登陸紐交所。2020年10月中旬開始，蛋殼“破產(chǎn)跑路”的傳聞不斷流傳，大量公寓出現(xiàn)斷網(wǎng)、無(wú)人管理的狀況，各地蛋殼合作的供應(yīng)商也被拖欠資金。2020年11月，成都警方開始接到租戶關(guān)于蛋殼的報(bào)警信息。有了處置“巢客遇家”跑路事件的經(jīng)驗(yàn)，這次，成都市有關(guān)部門的行動(dòng)更為主動(dòng)，在剛剛發(fā)現(xiàn)苗頭時(shí)就迅速介入。

2018年6月，蛋殼(成都)公寓管理有限公司在成都設(shè)立。2年多時(shí)間里，蛋殼公寓在成都管理房源約1.1萬(wàn)套，4.4萬(wàn)間涉及房東和租客約4.6萬(wàn)人。其中，使用租金貸人數(shù)約2.4萬(wàn)，在貸金額約1.4億元。

政府部門主動(dòng)出擊 提前介入

為了避免蛋殼爆雷可能引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，成都政法委與有關(guān)部門主動(dòng)出擊，提前介入，尋找從源頭化解風(fēng)險(xiǎn)的方案。

根據(jù)成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師楊運(yùn)坤的介紹，他們?cè)炯南Ｍ苿?dòng)其它企業(yè)收購(gòu)成都蛋殼公司。如果收購(gòu)成功，意味著成都蛋殼可以作為獨(dú)立公司繼續(xù)進(jìn)行正常運(yùn)營(yíng)，避免受總部資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)失敗的影響。這樣既可以從源頭直接化解長(zhǎng)租公寓跑路的風(fēng)險(xiǎn)，也直接讓4.6萬(wàn)房東和租客免受經(jīng)濟(jì)損失。

成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師 楊運(yùn)坤：

我們也找了微眾銀行，對(duì)接的主要想法就是希望微眾銀行在租金貸這塊，對(duì)我們租客的租金貸有比較妥善的處理方式。微眾銀行對(duì)收購(gòu)公司這個(gè)非常支持，愿意配合。

但是，蛋殼總部混亂的狀態(tài)已經(jīng)完全超出了他們的預(yù)期。

2020年11月16日，蛋殼公寓官微發(fā)布“沒(méi)有破產(chǎn)，不會(huì)跑路”。一周后的11月24日，成都公司人去樓空。

2020年12月4日，微眾銀行發(fā)布公告稱，“可以實(shí)現(xiàn)即使蛋殼租金貸租客不繼續(xù)還貸，也可以結(jié)清貸款。”

今年4月6日，因未能及時(shí)充分準(zhǔn)備披露信息等原因，紐交所宣布啟動(dòng)蛋殼公寓的摘牌程序，股票也被停止交易。

社區(qū)網(wǎng)格員等基層自治力量 主動(dòng)提供服務(wù)

2018年，成都進(jìn)行統(tǒng)一網(wǎng)格劃分，按照約1000人一網(wǎng)格員的做法，招聘愿意扎根社區(qū)的專職人員，發(fā)現(xiàn)、搜集所屬社區(qū)狀況，并排查勸調(diào)一般矛盾糾紛，如今，他們已遍布在成都大街小巷，隨時(shí)收集并解決群眾反饋的問(wèn)題。

實(shí)際上，去年5月，代永芳就曾經(jīng)求助過(guò)社區(qū)網(wǎng)格員，在和“巢客遇家”簽訂委托合同時(shí)，她對(duì)公司可以給她高過(guò)市場(chǎng)價(jià)的房租有過(guò)懷疑，并且當(dāng)時(shí)已經(jīng)發(fā)生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新聞。但“巢客遇家”方面稱，杭州和成都屬于兩家公司，成都公司經(jīng)營(yíng)正常，半信半疑的代永芳拉著巢客的業(yè)務(wù)員找到了社區(qū)網(wǎng)格員。

成都市在2017年全國(guó)首創(chuàng)，設(shè)立市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會(huì)，推動(dòng)社區(qū)發(fā)展治理。主動(dòng)為群眾提供服務(wù)，力求把矛盾問(wèn)題解決在源頭。

在社區(qū)的聯(lián)絡(luò)下，簽訂合同的當(dāng)天下午，肖雅升律師向代永芳說(shuō)明了“巢客遇家”房屋租賃合同中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

律師 肖雅升：

正常的租賃合同，如果中介公司一旦違約，那么作為房東它是可以收回房屋，然后可以清退房屋里面的實(shí)際承租人。委托合同的話，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，那做出來(lái)的事情和這個(gè)事情的法律后果，可能都需要委托人來(lái)承擔(dān)，這就是它最大的一個(gè)區(qū)別。

從采訪期間，我們拿到的合同來(lái)看，“巢客遇家”和房東所簽合同，均為《資產(chǎn)委托管理服務(wù)合同》。肖律師表示，從法律關(guān)系上來(lái)看，這種合同已經(jīng)不是單純的租賃合同，而是房東和中介公司建立了委托代理管理，是房東和中介公司的一種信任關(guān)系，一旦信任關(guān)系破裂，那法律的后果則需要房東獨(dú)自承擔(dān)。

因?yàn)楹贤a(bǔ)充條款的存在，代永芳在后期協(xié)商中掌握了更多主動(dòng)權(quán)。在社區(qū)和民警的幫忙協(xié)調(diào)下，受到影響的20個(gè)租戶中，有7戶選擇直接搬離。另外13戶分別接受了代永芳提出的解決方案，房租月付，金額由之前的1230元降至700元，雙方各承擔(dān)一部分損失。

開設(shè)企業(yè)監(jiān)管賬戶 加強(qiáng)租金監(jiān)管

為了規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，成都市建立健全監(jiān)管制度，從源頭上減少風(fēng)險(xiǎn)。截至目前，累計(jì)開設(shè)企業(yè)監(jiān)管賬戶338家，注銷住房租賃市場(chǎng)主體1256家，納入異常經(jīng)營(yíng)名錄1832家，下架不合規(guī)房源信息約13萬(wàn)條，備案租賃合同約20萬(wàn)件。

成都市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局總工程師 楊運(yùn)坤：

去年我們專門出臺(tái)了幾個(gè)文件，我們要求租賃企業(yè)到我這開報(bào)告。經(jīng)過(guò)我們認(rèn)可的，才允許對(duì)外發(fā)布房源。發(fā)布房源之后，租金監(jiān)管就更上了，發(fā)布房源時(shí)，就要宣傳租金監(jiān)管賬號(hào)。租客在租這套房子時(shí)，就能夠同時(shí)了解有個(gè)監(jiān)管賬號(hào)，三個(gè)月以上的租金應(yīng)該存入這個(gè)監(jiān)管賬號(hào)。

大數(shù)據(jù)哨兵系統(tǒng)

為了動(dòng)態(tài)掌握市場(chǎng)情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隱患試點(diǎn)中的大數(shù)據(jù)哨兵系統(tǒng)，也在尋求對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行科學(xué)監(jiān)控。

2020年8月，成都警方開始與社區(qū)網(wǎng)格員一起定時(shí)開展掃樓行動(dòng)，隨時(shí)掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。

成都市公安局副局長(zhǎng) 周剛：

除了大數(shù)據(jù)以外，我們?nèi)械墓裁窬⑸鐓^(qū)民警、經(jīng)偵民警還在寫字樓集中的地方，對(duì)所謂新業(yè)態(tài)的集中區(qū)域，通過(guò)社區(qū)民警、經(jīng)偵民警上門排查。

制片人丨王同業(yè) 胡勁草

記者丨柴璐

編導(dǎo)丨武偉宸

攝像丨楊振 溫創(chuàng)

制作丨吳巖 張小美 高超

(編輯 楊亞瀾)

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