一季度末樓市漸現冷卻 拐點可能在二季度出現

隨著4月的到來，2021年第一季度收官，而從各機構的統(tǒng)計數據來看，從去年年末至今年年初呈現出較熱態(tài)勢的樓市，在各地集中出臺調控政策的背景之下，在第一季度末漸現冷卻：全國新房、二手房市場一季度成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調。業(yè)內人士表示，調控之下，新房市場進入降溫通道，二手房市場規(guī)模見頂，拐點可能在二季度出現。

“金三”成交不及1月

調控之下新房市場快速回調

基于2020年一季度的低基數以及今年初各地集中推盤，2021年一季度新房市場成交量大漲。貝殼研究院數據顯示，2021年一季度，66城新房成交量同比增長近一倍，與2019年同期相比，增幅亦達到40%。一線城市開局市場尤其活躍，延續(xù)2020年年底的集中放量勢頭。與2019年同期相比，2021年一季度一線城市新房成交套數增長58.5%，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%。

而熱度隨著各地調控政策發(fā)布下滑，一季度以來，北上廣深以及?？?、杭州、西安、成都等城市先后對經營貸違規(guī)進入房地產市場進行嚴格審查，對違規(guī)使用者要求提前還貸。此外，銀行針對房地產的定向加息窗口開啟，3月，貝殼研究院監(jiān)測60個城市平均首套、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個、7個基點。

盡管市場成交增速最快，但一線城市在調控下回調速度也最快。數據顯示，3月，一線城市成交面積相較2019年同期增速回調17.3%。

與此同時，全國重點18城2021年一季度鏈家二手房成交量創(chuàng)2017年以來單季成交新高，較去年四季度增長14%，約為去年同期的2.6倍。3月，35城二手房景氣度指數降至40以內，為去年下半年以來首次出現回調。貝殼研究院預計，本輪由金融寬松、市場過熱預期帶來的上行周期將進入尾聲，向下調整的拐點可能在二季度出現。

根據中國房地產指數系統(tǒng)百城價格指數，一線城市一季度一手價格累計上漲 0.78%，為近四年同期最高點，較去年同期擴大 0.39 個百分點。百城二手住宅價格累計上漲 1.05%，漲幅高于新房價格。預計進入二季度，隨著調控措施不斷顯現成效，需求入市節(jié)奏將更加平穩(wěn)。

4月將面對供應量增加和首批集中供地

具體到廣州市場，根據廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，3月廣州新房網簽9974宗，環(huán)比“春節(jié)月”上升16%，但對比今年1月下跌31%，對比去年12月下跌38%。事實上，2021年以來房貸收緊、預售證“剎車”等手段已開始影響廣州樓市的“活躍度”。此外，由于供地方式改變，4月廣州也將推出首批集中供地，2~3月期間無優(yōu)質地塊推出帶動市場氣氛，一定程度上亦影響買家購置欲望及市場預期。

從2021年一季度市場情況來看，成交在供應把控和熱區(qū)價格變動下出現“分化”，截至3月末，全市庫存量為831.73萬㎡，去化周期6.4個月。由于二三月供應量明顯減少，黃埔、天河、南沙、荔灣等區(qū)基本以消化現有存貨為主，導致整體去化周期再次“探底”。

廣州11區(qū)除白云、從化以外，其余區(qū)域消化周期均不足10個月。其中，天河、黃埔?guī)齑嬗|及3個月“紅線”，除新批預售放緩等客觀因素外，區(qū)域推新依賴舊改、招拍掛地塊轉化的新房項目單次供應量較少亦是導致其庫存不足的原因。

廣州市房協專家鄧浩志表示，廣州樓市本輪行情自去年8月啟動后，除去春節(jié)所在月份的特殊性，一手住宅月均成交套數都在過萬套高位徘徊。3月份成交量有所回縮，市場有點降溫的感覺。不過，這主要是市場缺貨造成的，天河、海珠、越秀、黃埔等區(qū)都接近無貨可售，連廣鋼新城這個供應大戶目前都已經接近尾貨階段。現在支撐廣州樓市新房供應的主要就是番禺、南沙、增城幾個區(qū)域。嚴查違規(guī)貸款行為等樓市調控措施也讓市場觀望情緒有所升溫，部分客戶可能會延遲入市時間;客戶貸款資格預審，這也將導致部分網簽的延遲。預計4月廣州樓市成交量有可能進一步下滑。不過預計5月后，市場會逐步回暖，再次穩(wěn)步前行。

廣州中原研究發(fā)展部認為，3月成交不足萬宗，可見房貸收緊等手段，對部分過熱區(qū)域調控已初見成效。假如4月新批供應速度重新“提速”，買家入市熱情將有望被部分激活;另一方面，預計4月中下旬起開發(fā)商將積極備戰(zhàn)五一假期，屆時推盤動作、折扣噱頭活動將會增加。此外，廣州今年首次“集中供地”的48宗地塊將于4月26日~27日悉數出讓，預計部分熱門地塊將會以相對積極的價格出讓，這將產生一定“化學反應”。

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