上海、杭州、成都等地長租公寓為何頻“爆雷” 怎樣監(jiān)管?

據(jù)中央廣播電視總臺中國之聲《新聞縱橫》報道，近期，多地長租公寓企業(yè)出現(xiàn)“爆倉跑路”現(xiàn)象，再次引發(fā)關(guān)注。日前，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險提示。那么，究竟是哪些因素導(dǎo)致長租公寓頻頻“爆雷”，又該怎樣加強(qiáng)監(jiān)管呢?

據(jù)報道，8月27日，有租客在杭州長租公寓“友客”剛剛交了2萬多元房租，中介便卷款而逃;8月29日，杭州長租公寓“巢客”因資金鏈斷裂拖欠租金，引發(fā)房東強(qiáng)烈不滿;上海長租公寓“嵐越”在浦東的辦公室也一夜之間，人去樓空。

為此，近日包含上海、成都、廣州、合肥、杭州在內(nèi)的多城市對近期住房租賃市場的運行風(fēng)險給予提示，尤其是對長租公寓因“高進(jìn)低出”“長收短付”等產(chǎn)生的風(fēng)險做出重點提示。所謂“高進(jìn)低出”是指向房東支付的租金高于向租客收取的租金，而“長收短付”是指收取租客租金的周期長于給付房東租金的周期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從政策上來講，應(yīng)該說大體上都是相似的。而且在傳統(tǒng)對于租金貸，對于高進(jìn)低出、長收短付等這樣一些政策風(fēng)險提示的同時，還出現(xiàn)了一個新的表述，支付周期，也就是說對于租客來講，你在付房租的時候，還是建議三個月或者一個月付一次，不要一年12個月付一次，這樣風(fēng)險會比較高。”

除此之外，9月2日，武漢市針對住房租賃企業(yè)首次開啟信用監(jiān)管，《辦法》規(guī)定，如果企業(yè)發(fā)生失信行為將被扣除信用積分，守信企業(yè)則將獲得獎勵積分。貝殼研究院租賃分析師黃卉表示：“政策中明確了針對武漢市企業(yè)信用的加減分標(biāo)準(zhǔn)，以及對應(yīng)的獎懲措施。此前針對住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)尚未出臺，因此對于行業(yè)的信用管理信息披露機(jī)制較為缺乏。那么通過構(gòu)建住房租賃企業(yè)的信用信息監(jiān)管制度，能夠加強(qiáng)企業(yè)及從業(yè)人員等市場主體的管理，將租賃企業(yè)的信用評價機(jī)制與信貸補(bǔ)貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵和獎懲機(jī)制，逐漸規(guī)范和引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。”

各城市紛紛為各自的住房租賃市場監(jiān)管“打補(bǔ)丁”，那么，目前住房租賃市場究竟存在哪些亂象?作為租客或房東，該如何防范風(fēng)險?市場又該如何對行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管?

實際上，目前市場上頻頻跑路和“爆雷”的企業(yè)大多是類似于“二房東”的部分長租企業(yè)，這些企業(yè)的盈利方式就是利用租客和房東的“價格差”和“時間差”來實現(xiàn)盈利，這也直接導(dǎo)致了市場違規(guī)操作的集中出現(xiàn)。

目前專家發(fā)出的風(fēng)險預(yù)警主要針對住房租賃企業(yè)“長收短付”“高進(jìn)低出”等違規(guī)行為。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“比如很多企業(yè)，它跟業(yè)主租房子的時候都是按月支付租金給業(yè)主，基本上都是以三個月、半年或者一年從租戶手里面收取租金。一些普遍性的案例是租戶已經(jīng)交了12個月的租金給這些公司，但這些公司只交一個月租金給房主。”

除此之外，違規(guī)使用“租金貸”也成為長租企業(yè)跑路的直接導(dǎo)火索之一。嚴(yán)躍進(jìn)表示：“‘爆雷’這樣一個導(dǎo)火索來講，實際上是因為它涉及到了一些租金貸，它利用了高進(jìn)低出等模式，試圖用杠桿的形式把這塊業(yè)務(wù)做大。”

張大偉認(rèn)為，這些長租企業(yè)的“滾雪球”盈利方式能夠維持的關(guān)鍵因素就是租金上漲。然而，今年以來，租金不僅沒有上漲，租房市場也出現(xiàn)了短暫的交易冷淡。這些因素都造成了很多長租企業(yè)的資金鏈直接斷裂。張大偉說：“是因為這兩年租金漲幅比較緩，甚至今年租金沒漲，不漲的話，對于這些企業(yè)來說，它的滾雪球一樣往前融的資金，它能收到的下游資金池往里流的活水沒了，它前面的錢，挪用的錢就立刻出現(xiàn)問題了。”

針對以上違規(guī)行為，專家提示，租客和房東都應(yīng)提高風(fēng)險防范意識，謹(jǐn)慎選擇租賃企業(yè)，警惕收房租金過高或出租金過低，合法維護(hù)自身權(quán)益。張大偉指出，雖然對于租賃行業(yè)的監(jiān)管不像銷售市場那么容易，但是此時相關(guān)部門的監(jiān)管，已經(jīng)變得迫在眉睫。張大偉說：“現(xiàn)在的市場已經(jīng)出現(xiàn)了很多變化，在這個市場里面，不論是租賃企業(yè)的定義，還是租賃企業(yè)的資金來源、資金去處，包括租付時間差的監(jiān)管，已經(jīng)非常迫切了。”

北京大學(xué)法學(xué)院教授樓建波建議，長租市場頻頻“爆雷”也在提醒我們，對于長租企業(yè)“資金池”的監(jiān)管應(yīng)該加強(qiáng)，并且常態(tài)化展開。樓建波說：“如果你是去做輕資產(chǎn)運營的，你得有自有資金，比如你說要運營1000套房子，我就要求你有這1000套房子，一年的租金，比如50%的自有資金，你才能去運營。”

同時，針對不該出現(xiàn)“長收短付”這樣的“時間差”，也應(yīng)該在合同的明確位置標(biāo)出，盡量做到租客清楚，房東明白。張大偉說：“租付時間差必須監(jiān)管。這個很簡單，比如必須要在他房屋的醒目位置掛公示，他跟原業(yè)主可以把金額做隱藏，把身份信息做隱藏，但是跟原房主的合同里你交了幾個月的租金，你才能收租戶幾個月的租金 。這樣它沒有租金時間差了，跑路也沒有多大意義，哪怕跑路了，給租戶也帶不來什么損失。”(記者周堯)

關(guān)鍵詞： 長租公寓“爆雷”