中報(bào)觀察 | 招商蛇口多元進(jìn)階

觀點(diǎn)網(wǎng)8月28日晚間，招商蛇口發(fā)布2023年半年度報(bào)告。

上半年，招商蛇口繼續(xù)保持轉(zhuǎn)型方向，不僅實(shí)現(xiàn)盈利端的修復(fù)，也緊抓LPR下行窗口，置換債務(wù)實(shí)現(xiàn)降本。

中報(bào)顯示，2023年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.42億元，雖同比下降10.63%，但仍實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)超過(guò)14個(gè)點(diǎn)的增長(zhǎng)，至21.53億元。

(資料圖片)

另外，期內(nèi)新增138億元公司債注冊(cè)，新增公開(kāi)市場(chǎng)融資74.9億元，資金成本較年初降低24個(gè)BP，至3.65%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，招商蛇口在經(jīng)營(yíng)端繼續(xù)夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)，并持續(xù)補(bǔ)強(qiáng)資管業(yè)務(wù)能力，培育未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的第二曲線。

增長(zhǎng)牌面

從銷售端、土地端情況觀察，招商蛇口的“五強(qiáng)”目標(biāo)正在悄然兌現(xiàn)。而土地新擴(kuò)資源則聚焦北上深等一線城市及高能級(jí)重點(diǎn)城市，不斷夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)。

在2022年度報(bào)告中，招商蛇口預(yù)計(jì)2023年實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額3300億元。本次中期數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積683.96萬(wàn)平方米，同比增加40.30%；累計(jì)完成簽約銷售金額1664.36億元，按年增加40.07%，完成年度銷售指引比例五成以上。

截至6月末，招商蛇口全口徑簽約金額排名行業(yè)第五，較去年同期提升一位。與此同時(shí)，在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布相關(guān)報(bào)告之中，該司上半年在新增全口徑土儲(chǔ)方面同樣實(shí)現(xiàn)排位提升，與簽約金額一道較去年提升一位，位列行業(yè)第五。

上半年，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清尚未結(jié)束，房企業(yè)績(jī)?cè)谇壑羞M(jìn)行修復(fù)。城市間、企業(yè)間的分化持續(xù)加劇，優(yōu)質(zhì)資源向頭部聚集，招商蛇口也在抓住市場(chǎng)機(jī)遇，尋找進(jìn)入未來(lái)長(zhǎng)期增量的通道。

報(bào)告期內(nèi)，該司新增土儲(chǔ)投資呈現(xiàn)出區(qū)域聚焦、城市深耕的特點(diǎn)，投資圍繞“強(qiáng)心30城”、“核心6+10城”分檔，重倉(cāng)核心城市。

1-6月，招商蛇口獲取25宗地塊，總計(jì)容建面約238萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)345億元。其中“強(qiáng)心30城”投資金額占比100%，“核心6+10城”的投資金額占比達(dá)98%，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市以及杭州、蘇州、廈門(mén)等重點(diǎn)城市。

觀點(diǎn)新媒體了解到，招商蛇口今年在北京市場(chǎng)的拓展上看，一批次土拍中累計(jì)獲取3宗項(xiàng)目，資金投入達(dá)87.8億。

此外，該批次最熱門(mén)的亦莊新城X47地塊在江蘇南通中皋置業(yè)搖號(hào)摘得后，現(xiàn)已引入招商蛇口入股合作，并由后者操盤(pán)。

接連在北京斬獲4宗優(yōu)質(zhì)土地，為招商蛇口在京業(yè)績(jī)?cè)鏊倥c持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

上海作為今年房企投資意愿最高的城市之一，2017年招商蛇口就開(kāi)啟了“重返上海”策略?，F(xiàn)如今在“重返”目標(biāo)之上，招商蛇口迅速擴(kuò)張，業(yè)務(wù)觸角進(jìn)一步擴(kuò)展至“上海核心”區(qū)域。

去年全年，招商蛇口在滬實(shí)現(xiàn)銷售金額超740億元，穩(wěn)坐當(dāng)?shù)胤蓊~的頭把交椅。

在今年土拍中，招商蛇口在保持繼續(xù)投資獲地的基礎(chǔ)上，還通過(guò)聯(lián)合華發(fā)成為上海靜安北站新城地塊實(shí)施主體。

除了聚焦傳統(tǒng)土地招拍掛市場(chǎng)，招商蛇口積極以城市更新、收并購(gòu)等為抓手多元拓展，報(bào)告期內(nèi)完成佛山南海寶華等舊改項(xiàng)目的落地。

經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，招商蛇口形成招拍掛、收并購(gòu)、舊改、輕資產(chǎn)等多元化的資源獲取方式，在做強(qiáng)夯實(shí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本盤(pán)的同時(shí)，持續(xù)推動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及城市服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

資管進(jìn)階

上半年，蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募工作成功落地，完成注入光明科技園加速器二期項(xiàng)目，完善打造持有業(yè)務(wù)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，解決了資金回收慢，需要長(zhǎng)期資金支撐的難題，助力資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)再上新臺(tái)階。

2023年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入31.2億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA16.6億元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別按年增長(zhǎng)22.5%和26.1%。報(bào)告期內(nèi)，該司開(kāi)業(yè)三年以上成熟運(yùn)營(yíng)期的項(xiàng)目EBITDA Margin至61%，同比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從資管業(yè)務(wù)的各業(yè)態(tài)上看，2023年上半年，招商蛇口集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為6.69億元，管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目36個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約201萬(wàn)平方米；在建及籌開(kāi)項(xiàng)目42個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約296萬(wàn)平方米。

期內(nèi)，招商蛇口完成深圳會(huì)展灣花園里、徐州花園里等三個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，并新拓展杭州崇賢花園城重資產(chǎn)項(xiàng)目、佛山招商花園里輕資產(chǎn)項(xiàng)目。

寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)方面，招商蛇口在營(yíng)項(xiàng)目29個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約110萬(wàn)平方米，其中80%布局在一線城市；目前在建項(xiàng)目14個(gè)，上半年實(shí)現(xiàn)寫(xiě)字樓運(yùn)營(yíng)收入5.89億元。

此外，招商蛇口已完成蛇口產(chǎn)園REIT和招商局商業(yè)房托境內(nèi)外雙REITs平臺(tái)的打造，覆蓋產(chǎn)園、商業(yè)辦公等多種業(yè)態(tài)。主營(yíng)的網(wǎng)谷、意庫(kù)和智慧城等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線已完成國(guó)內(nèi)15個(gè)核心一二線城市的布局，規(guī)劃經(jīng)營(yíng)建筑面積233萬(wàn)平方米。

具體來(lái)看，2023年上半年，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)項(xiàng)目30個(gè)，總經(jīng)營(yíng)建筑面積約209萬(wàn)平方米；產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)收入為5.07億元，實(shí)現(xiàn)EBITDA 2.27億元。另外，蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募后，招商蛇口實(shí)現(xiàn)投資收益約8.06億元，正式建立“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局。

通過(guò)產(chǎn)業(yè)資源對(duì)接等手段，招商蛇口園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集度較年初平均提高4.8個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化主題園區(qū)打造再上新臺(tái)階的同時(shí)，繼續(xù)重資產(chǎn)拓展保障性租賃住房以儲(chǔ)備REITs的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)。

截至今年6月末，招商成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，計(jì)容建面總計(jì)16.9萬(wàn)平方米，新增房源4484間。期內(nèi)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)收入為5.07億元，在管項(xiàng)目40個(gè)，經(jīng)營(yíng)建筑面積超百萬(wàn)平米，房源總數(shù)達(dá)2.66萬(wàn)間。

目前，公募市場(chǎng)中已經(jīng)成功落地兩單租賃住房REITs上市，REITs試點(diǎn)也擴(kuò)容至納商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。從理論上看，已在行業(yè)深耕多年的招商蛇口，未來(lái)資管發(fā)展仍存在巨大的想象空間。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解到，自去年“金融十六條”等支持政策發(fā)布以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)政策面不斷寬松，國(guó)家對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的支持同樣利好于物管行業(yè)的發(fā)展，但行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存。

招商積余作為招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)，2023年上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升的同時(shí)，持續(xù)做大在非住業(yè)態(tài)中城市服務(wù)這條細(xì)分賽道的市場(chǎng)份額。

據(jù)此前觀點(diǎn)新媒體報(bào)道，上半年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入69.78億元，較上年同期增長(zhǎng)23.58%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)4.19億元，較上年同期增26.65%，截至6月末，該司在管項(xiàng)目2011個(gè)，管理面積達(dá)3.3億平方米，持續(xù)做好城市服務(wù)大管家的角色。

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