觀點(diǎn)直擊｜冠君產(chǎn)業(yè)信托：寫(xiě)字樓租金仍有下調(diào)壓力

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觀點(diǎn)網(wǎng)香港報(bào)道8月19日，全球經(jīng)濟(jì)回軟，令上半年的香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)充滿挑戰(zhàn)。在港經(jīng)營(yíng)冠君產(chǎn)業(yè)信托行政總裁侯迅坦言，中環(huán)寫(xiě)字樓前景仍不明朗，除了陸續(xù)有新供應(yīng)落成外，亦有租戶縮減規(guī)?；螂x開(kāi)，整個(gè)中環(huán)寫(xiě)字樓仍然嚴(yán)峻，預(yù)期租金有下調(diào)壓力。

冠君產(chǎn)業(yè)信托8月18日公布中期業(yè)績(jī)并舉行發(fā)布會(huì)。于報(bào)告期內(nèi)，受制于疫情期間簽訂的租約加上期內(nèi)利息支出增加所影響，其可分派收入下跌12.3%至6.17億港元，而每基金單位分派則減少 12.6%至0.0927港元。

隨著零售市道回暖，朗豪坊商場(chǎng)的租金收益亦見(jiàn)增長(zhǎng)，不過(guò)就未能抵銷(xiāo)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃動(dòng)力不足的影響。位于中環(huán)的花園道三號(hào)上半年出租率尚算平穩(wěn)，為82.2%，惟續(xù)租租金下跌持續(xù)壓縮寫(xiě)字樓物業(yè)組合的收益，租金收益總額跌至 6.27 億港元。期內(nèi)，現(xiàn)收租金由去年底的每平方呎99.7 港元，跌至每平方呎 95.3 港元。侯迅認(rèn)為中環(huán)寫(xiě)字樓前景仍不明朗，除了陸續(xù)有新供應(yīng)落成外，亦有租戶縮減規(guī)?；螂x開(kāi)，整個(gè)中環(huán)寫(xiě)字樓仍然嚴(yán)峻，預(yù)期租金有下調(diào)壓力。

冠君投資及投資者關(guān)系總監(jiān)陸嘉萍指出，目前花園道三號(hào)逾99%續(xù)租已處理，余下今年到期租約已不多。侯迅認(rèn)為，寫(xiě)字樓空置率上升也是市場(chǎng)面臨的共性問(wèn)題，集團(tuán)會(huì)密切關(guān)注情況，并以維持續(xù)租率及出租率為公司首要工作。至于公司另一寫(xiě)字樓朗豪坊辦公樓亦由于續(xù)租租金下跌，令租金收益減少3.7% 至 1.74 億港元。于2023年上半年，生活時(shí)尚行業(yè)租戶仍是物業(yè)的主要租戶占租戶組合73%，出租率保持在 93.2%的穩(wěn)定水平。但侯迅亦表示，朗豪坊辦公樓下半年出租率和租金收益可能會(huì)有下滑的壓力。

至于朗豪坊商場(chǎng)方面，受惠于朗豪坊商場(chǎng)租戶的銷(xiāo)售額大幅上升66.3%，商場(chǎng)表現(xiàn)顯著優(yōu)于本地零售市場(chǎng)，主要因?yàn)槊缞y類別有可觀增長(zhǎng)。于2023年6月30日，由于租戶更替上的時(shí)間差距，令商場(chǎng)出租率回落至 95.0%，但所有單位均已有租戶承租。期內(nèi)商場(chǎng)的租金收益總額增長(zhǎng)12.3%至3.66億港元。侯迅表示，集團(tuán)考慮將朗豪坊商場(chǎng)店鋪分間，并租出給更多商戶，以提升租金收入，而且會(huì)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面著手，例如運(yùn)用小紅書(shū)吸內(nèi)地客，積極與美容化妝商戶合作推活動(dòng)。

雖然近期有不少香港市民到內(nèi)地旅游，但朗豪坊商場(chǎng)于暑假期間人流亦有增長(zhǎng)，隨著旅客人數(shù)逐步增加，集團(tuán)對(duì)零售市場(chǎng)前景保持審慎樂(lè)觀。

在加息環(huán)境下，利息支出增加續(xù)影響可分派收入，上半年現(xiàn)金融資成本增加46.1%至 2.68 億港元，截至6 月 30 日， 固定利率債務(wù)比例處于 54.5%的均衡水平。侯迅指，面對(duì)持續(xù)的高息環(huán)境，將不利于尋找提升收益率的收購(gòu)機(jī)會(huì)，但為了促進(jìn)信托的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，會(huì)繼續(xù)審慎地物色投資良機(jī)。

摩根士丹利發(fā)表技術(shù)研究報(bào)告，相信冠君股價(jià)60日內(nèi)將跑輸大市，發(fā)生機(jī)率料80%以上。目標(biāo)價(jià)3.1港元，評(píng)級(jí)“減持”。

報(bào)告指，該股近期股價(jià)上漲后，短期估值吸引力下跌。在寫(xiě)字樓需求疲軟和空置率高企情況下，料續(xù)租租金向下重置維持更長(zhǎng)時(shí)間；且其今年每單位可分配收入收益率料6.3%，與同行平均6.8%相比亦缺乏吸引力。

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