險資準(zhǔn)入長租市場 “低收益高風(fēng)險”待解

繼銀行之后，險資也獲得進(jìn)入長期租賃住房市場的資格。6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于保險資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)，明確保險資金參與長租市場的有關(guān)要求。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，險資獲準(zhǔn)進(jìn)入長期租房市場，意味著長租市場又將迎來新“金主”，破解住房租賃融資難題。不過，住房租賃市場收益率偏低，險資進(jìn)入依然存在較高風(fēng)險，險企對長租市場將持觀望態(tài)度，短期投入金額不會過高。

北京上海雄安為試點(diǎn)城市

《通知》明確，保險公司可通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險私募基金等方式參與長租市場。

對于區(qū)位限制，《通知》指出，處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點(diǎn)城市;所投資的長期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會效益，具備穩(wěn)定的當(dāng)期或預(yù)期現(xiàn)金流;土地性質(zhì)為集體建設(shè)用地的，應(yīng)處于集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市等條件。而保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)發(fā)起設(shè)立投資于長期租賃住房項(xiàng)目的債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃等保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金，采用債權(quán)投資計(jì)劃方式的，融資主體應(yīng)符合自有現(xiàn)金流占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的比例為100%以上;采用股權(quán)投資計(jì)劃及保險私募基金方式的，擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押，并設(shè)置有效的退出機(jī)制等。

為規(guī)范險資運(yùn)用，《通知》要求，保險公司應(yīng)當(dāng)遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。銀保監(jiān)會表示：“保險資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項(xiàng)目的，相關(guān)注冊機(jī)構(gòu)建立受理及注冊綠色通道，優(yōu)先受理。”

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生分析認(rèn)為：“《通知》體現(xiàn)出監(jiān)管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態(tài)度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項(xiàng)目的區(qū)位選擇、融資項(xiàng)目主體的選擇，有一整套風(fēng)控要求，體現(xiàn)監(jiān)管部門關(guān)注風(fēng)險，關(guān)注險資參與長租市場的商業(yè)可持續(xù)性原則。”

租賃市場收益率低

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，在“租購并舉”的住房制度下，配套金融政策的出臺勢在必行。在政策支持下，越來越多的資金將逐步轉(zhuǎn)移到房屋租賃市場，未來租房市場的發(fā)展也將提速。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，我國房屋租賃市場總規(guī)模大約在1.3萬億元，主要以一二線城市為主，占比合計(jì)約在50%。按照合適租賃人口測算，2017年，租賃人口約1.91億人左右，2020年、2030年全國租賃人口將分別上升至2.2億人、2.65億人，對應(yīng)租賃市場規(guī)模分別達(dá)到3.49萬億元、4.2萬億元。

如今，龐大的住房租賃市場潛力也引起市場主體的積極布局。自去年起，長租公寓市場便迎來了房企、中介、銀行等各類資本力量的進(jìn)入。今年，品牌房企進(jìn)駐的意愿似乎更加迫切。

有數(shù)據(jù)顯示，僅今年3月就有6家全國排名前50的房企宣布進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。目前，銷售額排名百強(qiáng)房企之中已有超過30家布局長租公寓領(lǐng)域，而這一勢頭還在延續(xù)。

住房租賃市場“起風(fēng)”后，也推高了租賃房源的供應(yīng)水平。尤其是春節(jié)后，許多二線城市競相出臺吸引人才政策。 根據(jù)各地未來3-5年用地計(jì)劃顯示，主要城市的土地供應(yīng)仍將聚焦租賃住房用地。其中，上海、杭州、廈門三城租賃用地的年均供應(yīng)面積將占住宅用地的30%，北京、廣州的占比也逾兩成，為租賃住房提供充足土地儲備。

值得注意的是，在政策東風(fēng)下，房屋租賃市場蓬勃發(fā)展，但是對于各個市場主體而言，盈利是它們面臨的共同問題。目前，租房市場整體收益率偏低，北上深的租金年回報(bào)率大約在1.4%-2.5%。

尤其是對于摘得自持地塊用于租賃房建設(shè)的房企而言，前期購置和建筑成本較高且資本沉淀大，對于開發(fā)商的資金實(shí)力要求非常高，盡管已經(jīng)獲得融資支持，但日后如何盈利也將是房企不得不面對的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

租賃市場風(fēng)險高企

一位保險機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時表示，一方面住房租賃市場收益率偏低，另一方面，保險資金成本高，在稅收等優(yōu)惠政策尚未到位的情況下，多數(shù)險資對于進(jìn)入長租市場，短期仍會持觀望態(tài)度。銀保監(jiān)會最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，保險公司資金運(yùn)用余額15.4萬億元，較年初增長3.22%。具體來看，1-4月，資金運(yùn)用收益2397.15億元，同比增長6.13%，資金運(yùn)用收益率1.57%，與上年同期基本持平。

事實(shí)上，對于險資參與長租市場，市場早有預(yù)期。早在今年1月，原保監(jiān)會副主席陳文輝就曾表示，將研究保險資金參與長租公寓等領(lǐng)域。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，權(quán)益市場的不確定性加大，穩(wěn)健防御的配置思路或成今年權(quán)益配置的主導(dǎo)思路。而隨著住房政策的改變，長租公寓的潛在發(fā)展空間引人關(guān)注。保險資金進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險公司有更多的選擇權(quán)。

“從政策角度看，租賃市場有望迎接更多的資金投入，對推動租賃市場發(fā)展肯定有非常大的好處。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，但是需要注意的是，當(dāng)下租賃市場最大、最根本的問題是租售比懸殊，還沒有一種模式能夠穩(wěn)定保本盈利，這種情況下，大部分資金進(jìn)入長租領(lǐng)域?qū)е碌淖饨鹕蠞q很可能超過租房者承受能力。

張大偉進(jìn)一步分析稱，“險資進(jìn)入租賃市場風(fēng)險依然較高，再加上長租產(chǎn)品現(xiàn)在競爭已經(jīng)進(jìn)入紅海的情況下，預(yù)計(jì)險資進(jìn)入租賃市場的金額不會過高”。

關(guān)鍵詞： 高風(fēng)險 收益 市場