要步恒大后塵?碧桂園賣資產(chǎn)自救,中海地產(chǎn)“接盤”
短短一個月內(nèi),“宇宙第一房企”碧桂園就傳出高管減持,捐贈股份,面臨巨虧,兩筆美元債未能如期兌付等一系列事件,似乎是提前準(zhǔn)備好了,來了一個集中爆發(fā)。
【資料圖】
這個房地產(chǎn)行業(yè)的龐然大物,已經(jīng)走到了生死關(guān)口,于是深陷困境的碧桂園,開啟“賣賣賣”模式。
近日,碧桂園發(fā)布公告稱,將擁有的廣州亞運(yùn)城項目26.67%股權(quán)出售給中海,總代價約12.915億元。
事實上,碧桂園開始出售手上的部分資產(chǎn)項目,意在回籠資金“自救”,所得款項將計劃主用于集團(tuán)保交樓等項目建設(shè)開支。
買資產(chǎn)自救
亞運(yùn)城項目有著“廣州樓盤”之稱,中海原本已持有聯(lián)營公司73.33%股權(quán),待本次收購碧桂園股份后,其將成為100%持股股東。
2009年12月,碧桂園、富力、雅居樂組成的民企聯(lián)合體,力挫中海、保利、萬科組成的國企聯(lián)合體,斥資255億拿下亞運(yùn)城項目,創(chuàng)下當(dāng)時的全國總價最高紀(jì)錄。
2010年首次開盤,亞運(yùn)城創(chuàng)下5000人排隊搶2000套房的記錄,更在3個月內(nèi)賣出近4000套房,均價超過1.2萬元/㎡。2017年亞運(yùn)城成交金額57.74億元,首次摘得廣州單盤銷冠;2018年再度成交106億元,成為廣州市場首個百億樓盤;2019年亞運(yùn)城單盤業(yè)績登頂全國之首。在此后兩年,亞運(yùn)城繼續(xù)蟬聯(lián)廣州單盤銷售冠軍。
如今碧桂園選擇退出,中海將100%控股了廣州亞運(yùn)城項目,可以說是一個雙贏的局面。
以碧桂園目前的狀況,選擇回籠資金更加合適;而中海好歹是央企,實力更加強(qiáng)勁,買家也不用擔(dān)心出問題,利于銷售。如今的亞運(yùn)城,規(guī)劃有19所學(xué)校,其中17所已經(jīng)建成;規(guī)劃有4大商業(yè)綜合體、3大風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、7大社區(qū)商業(yè)街;家門口享有10萬㎡綜合體育館、約10KM環(huán)城慢跑綠道、濱江景觀道等,可謂配套成熟的生活大城。
但是想要盡可能平穩(wěn)過渡眼前困境,碧桂園只有通過繼續(xù)賣房、出售資產(chǎn)、大面積裁員,同時積極推進(jìn)債務(wù)重組,和債權(quán)人談判展期以獲得喘息的機(jī)會。
碧桂園要步恒大后塵
拉開歷史的望遠(yuǎn)鏡,過往的高光存在,這兩年逐漸進(jìn)入至暗。無論碧桂園、融創(chuàng)、富力等房企,這些曾經(jīng)的白衣騎士,如今陸續(xù)拍在沙灘上。
過去幾年,以碧桂園、恒大為代表的房地產(chǎn)企業(yè)快速崛起,超過萬科等曾經(jīng)的房企龍頭,成為新一代房地產(chǎn)老大,主要就是靠持續(xù)不斷的杠桿擴(kuò)張。而公司規(guī)??焖贁U(kuò)張的背后,需要靠驚人的負(fù)債來支撐。在前些年國內(nèi)房地產(chǎn)融資政策收緊的背景下,碧桂園和恒大等房企通過在海外發(fā)行美元債來融資,成為支撐公司擴(kuò)張的重要手段。
為了償還巨額債務(wù),碧桂園和恒大這些房企的主要辦法在于,一是靠銷售回款,二是靠在美元債市場借新還舊。
在過去幾年房地產(chǎn)上升周期,這一套辦法暢行無阻,幫助碧桂園和恒大這些企業(yè)快速崛起。但是隨著市場環(huán)境發(fā)生變化,內(nèi)地房企賴以成長的擴(kuò)張模式開始行不通了,所以最近幾年,越來越多的房企開始陸續(xù)爆雷。
碧桂園的危機(jī)之所以格外值得關(guān)注,不僅是因為公司是國內(nèi)銷售規(guī)模排名第一的房企,更重要的是碧桂園出現(xiàn)危機(jī)的時機(jī)——是在國內(nèi)對房地產(chǎn)市場史詩級救市之際,然而碧桂園還是不可避免地陷入了流動性危機(jī)。這才是當(dāng)前最值得反思和警醒之處。
碧桂園是一顆比恒大還要大的“雷”。雖然負(fù)債1.4萬億的碧桂園比恒大少1萬億,但碧桂園的合約負(fù)債高達(dá)6600億元,與恒大的7200億旗鼓相當(dāng)。如此高的合約負(fù)債,背后是上百萬個家庭。由于碧桂園深耕三四線城市及縣城,其平均房價遠(yuǎn)低于恒大,因此尚未拿到房子的業(yè)主至少是恒大的2倍。
單從未能如約償還債務(wù)這件事來說,就意味著,碧桂園已經(jīng)最壞的打算了,隨時步入恒大的后塵。
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