地產(chǎn)行業(yè)新周期，龍湖集團(tuán)是如何突圍的？

2023年上半年，在保持地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，龍湖的運(yùn)營、服務(wù)等業(yè)務(wù)也全面開花，三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，不僅為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤，也實現(xiàn)了低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，保障企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營。

(資料圖)

文 | 何雯雯

來源 | 經(jīng)理人融媒體中心

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)紅利的潮水退去，我們才發(fā)現(xiàn)，誰在裸泳。

回顧近年來地產(chǎn)行業(yè)的變化，可以追溯至2020年，自“三道紅線”誕生以來，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策頻出，給所有地產(chǎn)企業(yè)帶來了“組合拳”式的經(jīng)營壓力。在多重壓力之下，2021開始，部分房企開始爆雷、部分房企退場，還有的被整合。不少房企不僅遭遇了財務(wù)危機(jī)，還陷入了信任危機(jī)，從購房者到投資者，大眾對房企的經(jīng)營發(fā)展都保持了較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。而近日，碧桂園債務(wù)違約事件再一次引發(fā)了人們對房企經(jīng)營危機(jī)的關(guān)注。

據(jù)中國房地產(chǎn)報不完全統(tǒng)計，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業(yè)績預(yù)告，其中有超過6成房企預(yù)計虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計總虧損額超千億元。不過，在行業(yè)低迷中，今年上半年龍湖集團(tuán)（00960.HK）卻交出了一份提振行業(yè)信心的成績單，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后之股東應(yīng)占核心溢利為65.9億元，同比增長0.6%。

從近年來地產(chǎn)行業(yè)的變化來看，以往高杠桿高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)不適應(yīng)時代的發(fā)展，行業(yè)已經(jīng)回歸理性，房企們開始探索適應(yīng)新的發(fā)展模式。龍湖集團(tuán)是如何在復(fù)雜嚴(yán)峻的大環(huán)境下生存，并且保持著穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)的？

三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，凈利潤穩(wěn)步增長

近日，龍湖集團(tuán)發(fā)布了2023年中期的業(yè)績公告。上半年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)額為620.4億元，凈利潤為80.6億元，剔除公平值變動等影響后的股東應(yīng)占核心溢利達(dá)65.9億元，同比增長0.6%。在行業(yè)約6成上市房企預(yù)計虧損的情況下，龍湖集團(tuán)能夠保持凈利潤的正增長，實屬不易。

拆分業(yè)務(wù)來看，我們就可以發(fā)現(xiàn)，龍湖集團(tuán)保持業(yè)績穩(wěn)步增長的深層因素。在行業(yè)分化加劇的背景下，隨著房地產(chǎn)開發(fā)告別高杠桿、高增長的模式，龍湖集團(tuán)早已開始布局構(gòu)建多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，保持穩(wěn)健發(fā)展模式。近年來，龍湖集團(tuán)聚焦開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)三大業(yè)務(wù)，形成地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資、長租公寓、物業(yè)管理、智慧營造五大航道 “1+2+2”的業(yè)務(wù)格局，在三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展下，集團(tuán)利潤結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。

今年上半年，龍湖集團(tuán)由運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%。其中，運(yùn)營業(yè)務(wù)收入達(dá)63.3億元，同比增長8%，毛利率為77.3%。而服務(wù)業(yè)務(wù)及其他收入達(dá)58.4億元，同比增長13%，毛利率為31.9%。

地產(chǎn)開發(fā)作為龍湖集團(tuán)的主業(yè)，今年上半年，實現(xiàn)營業(yè)額498.7億元，交付物業(yè)總建筑面積為383.2萬平方米，開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為14.3%。此外，今年上半年，龍湖集團(tuán)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)合同銷售985.2億元，同比增長15%，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團(tuán)占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二線城市銷售占比達(dá)95%。截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)已售出但未結(jié)算的合同銷售額為2465億元，面積約1570萬平方米。

隨著地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，能否保交樓成為了眾多購房者關(guān)心的問題。從交付情況來看，上半年龍湖集團(tuán)交付84個項目，6.2萬套房源，100%如期交付。同時，龍湖上線“云交付”、“交房即交證”等服務(wù)，“以新交心”不斷升級用戶體驗，交付滿意度高達(dá)90%以上。

對于房企而言，“手中有糧，便可心中不慌”。“糧”既指資金，也指土地。在土地儲備方面，今年上半年，龍湖集團(tuán)在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，拿下了20幅優(yōu)質(zhì)地塊，總建筑面積257萬平方米，權(quán)益建筑面積184萬平方米。截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)的土地儲備合計達(dá)5489萬平方米，權(quán)益面積為3816萬平方米，87%的貨值集中在高能級城市和價值區(qū)域，這也為未來發(fā)展做了充足準(zhǔn)備。

可以看到，2023年上半年，在保持地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，龍湖的運(yùn)營、服務(wù)等業(yè)務(wù)也全面開花，三大業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，不僅為龍湖集團(tuán)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的收入與利潤，也實現(xiàn)了低杠桿、低成本、強(qiáng)運(yùn)營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，保障企業(yè)穩(wěn)步經(jīng)營。

債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

多數(shù)房企爆雷，首先出現(xiàn)的便是資金鏈斷裂，債務(wù)違約。龍湖集團(tuán)的財務(wù)狀況卻始終保持穩(wěn)定。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度房企信用債到期規(guī)模約1768億元，海外債到期規(guī)模約780億元，合計2548億元；四季度，房企信用債到期規(guī)模1122億元，海外債到期規(guī)模690億元，合計1812億元，下半年整體到期規(guī)模將達(dá)到4360億元。2023年下半年，房企將迎來明顯的償債高峰。

截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低，凈負(fù)債率為57.2%，保持行業(yè)較優(yōu)水平。而且，龍湖也是為數(shù)不多連續(xù)7年保持“三道紅線”綠檔水平的房企。

截至報告期末，龍湖集團(tuán)的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元。在綜合借貸中， 1年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比18%（7-8月如期兌付5筆公司債后，1年內(nèi)到期的短債僅占比11%）；平均貸款年限為從6.28年增長到7.19年，貸款年限持續(xù)延長，長短債配比更加合理。

除了調(diào)節(jié)長短債結(jié)構(gòu)外，龍湖集團(tuán)還合理調(diào)配內(nèi)外債占比。截至2023年6月底，龍湖集團(tuán)外幣債占比進(jìn)一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，有效避免了匯率波動帶來的匯兌損失，進(jìn)一步提升并保護(hù)公司經(jīng)營盤面的安全度。

另外，龍湖集團(tuán)在手現(xiàn)金為724.3億元，繼續(xù)保持高位。在融資方面，公司堅持低成本的融資渠道，整體借貸成本為年利率4.26%。從降低有息負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，再到保持穩(wěn)定低成本融資，龍湖集團(tuán)從多方面為日后的經(jīng)營發(fā)展保持著穩(wěn)定充裕的資金。

值得注意的是，今年7-8月，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，將于2024年1月到期的153億港幣銀團(tuán)貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。而龍湖集團(tuán)宣布提前償還債務(wù)，不僅體現(xiàn)了公司穩(wěn)健的財務(wù)，也給行業(yè)帶來了信心。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“龍湖提前償還債務(wù)，可以帶來三方面積極效應(yīng)，即證明企業(yè)資金狀況和現(xiàn)金狀況較好，同時減少存量債務(wù)規(guī)模，也為后續(xù)經(jīng)營和其他融資工作創(chuàng)造了更好的條件。”

而龍湖集團(tuán)能夠保持債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的重要因素，源于其嚴(yán)格遵守財務(wù)管理紀(jì)律，堅決控制債務(wù)規(guī)模及外債敞口、堅決保持低成本及標(biāo)準(zhǔn)融資渠道。三年前，龍湖就提出降負(fù)債的管理策略，持續(xù)降低有息負(fù)債規(guī)?！，F(xiàn)如今，龍湖集團(tuán)的整體債務(wù)規(guī)模穩(wěn)中有降，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。

在穩(wěn)健的業(yè)績增長和持續(xù)優(yōu)化的債務(wù)結(jié)構(gòu)下，龍湖集團(tuán)持續(xù)獲資本市場穩(wěn)定評級認(rèn)可。其中，惠譽(yù)、穆迪、標(biāo)普分別保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，中誠信（AAA）、新世紀(jì)（AAA）展望均為穩(wěn)定。

摩根士丹利在其最新研報中分析表示，龍湖下半年月銷售額實現(xiàn)120億元（相比1-7月的平均水平低24%），即可完全覆蓋經(jīng)營性現(xiàn)金流?？紤]到該公司有限的公司債券，以及獲得新的經(jīng)營性貸款的能力，我們認(rèn)為龍湖已做好充分準(zhǔn)備，能夠以平衡的運(yùn)營渡過當(dāng)前的下行周期。

在一輪又一輪的調(diào)控中，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的邏輯正在轉(zhuǎn)變。如今，高杠桿高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已經(jīng)成為過去，伴隨著行業(yè)回歸理性，房企應(yīng)該積極探索新的發(fā)展模式。龍湖集團(tuán)作為能夠在調(diào)控浪潮中保持著穩(wěn)定業(yè)績的房企，其中的深層因素離不開其多元化業(yè)務(wù)發(fā)展模式，以及對債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)控，如降低有息負(fù)債，保持財務(wù)的穩(wěn)健性，讓發(fā)展更健康，企業(yè)才能走得更遠(yuǎn)。

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