觀點直擊 | 越秀地產(chǎn)不調(diào)銷售目標 轉(zhuǎn)向?，F(xiàn)金流安全（實錄）

觀點網(wǎng)人們突然發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)已越來越有資格做市場的風(fēng)向標。大家也愿意聽該公司管理層發(fā)表對行業(yè)的看法。

盡管在僅僅兩三年前，越秀地產(chǎn)還是那家被批評跟不上行業(yè)速度，被貼上“保守”標簽的廣州國資房企。

如今事實證明，越秀地產(chǎn)的蟄伏獲得了豐厚的回報，因此能在市場整體投資風(fēng)向趨向保守的時期，做出逆市提速的動作。這是絕大部分同行無法做到的一點。

(資料圖)

8月25日，越秀地產(chǎn)召開2023年半年度業(yè)績發(fā)布會，并公布期內(nèi)業(yè)績數(shù)據(jù)。

資料顯示，報告期內(nèi)越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為人民幣321.0億元，同比上升2.6%；毛利率約為17.8%；權(quán)益持有人應(yīng)占盈利21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤約為21.5億元，同比上升0.8%。重要指標基本保持向上。

而從銷售規(guī)?？矗刂?月末越秀地產(chǎn)2023年實現(xiàn)合同銷售金額約為921.01億元，同比上升約67.9%，累計合同銷售面積約為268.46萬平方米，同比上升約34.7%。

越秀地產(chǎn)繼續(xù)成為為數(shù)不多能保持正向銷售增長的房企之一，同時按照管理層年初定下的1320億元銷售目標，其前7個月已達到年度銷售目標的69.8%。

這個目標目前來看，多少有點保守。集團董事長林昭遠指出，完成年度目標壓力不大，甚至能超額完成，但“壓力不大所以也無需用太猛的措施?！?/p>

年初越秀地產(chǎn)管理層曾提及公司今年推售的貨值約為2400億元。林昭遠則透露，因為今年上半年也拿了一些地，年內(nèi)會有及時的轉(zhuǎn)化，最終預(yù)計全年的供貨貨量會在2500億到2600億元，對應(yīng)最少50.8%的去化率。

越秀地產(chǎn)的謹慎并非沒有道理。

整體來看，林昭遠認為市場仍然處于尋求筑底的階段，其稱注意到市場需求應(yīng)出現(xiàn)了比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴重。最主要的銷售動力來自于核心城市的核心地段。

“從政策端角度，市場肯定會放松，首套房貸款‘認房不用認貸’政策下午剛剛出來，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來?！钡终堰h也說，還是應(yīng)該心存信心，因為中央已經(jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。相信相關(guān)政策會陸續(xù)加持，包括房貸利率的下調(diào)還存在相當?shù)目臻g。

因此從這個角度，林昭遠提出，越秀地產(chǎn)目前還是以保公司現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標。

越秀地產(chǎn)目前保持著相對行業(yè)來說十分健康的財務(wù)狀況。首先“三道紅線”方面，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比分別為66.8%、53.2%和4.2倍。三個指標均比2022年末時有所提升，特別是現(xiàn)金短債比。

具體到債務(wù)方面，越秀地產(chǎn)截至期末有息負債998.21億元，較去年末882.98億元微升，不過從久期看，賬齡得到改善。1年之內(nèi)到期的短期債務(wù)錄得117.13億元，僅占總借貸的約12%。

對應(yīng)同比增加40.2%的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物及監(jiān)控戶存款余額492.5億元，在債務(wù)償付方面獲得更大的優(yōu)勢。

除此之外，鑒于越秀地產(chǎn)的國有企業(yè)背景，其繼續(xù)把持強大的融資途徑以及較低的融資成本。

今年以來越秀地產(chǎn)已成功發(fā)行54億元人民幣的在岸債券，分五期發(fā)行，利息成本分別為3.63%（10年期債券）和2.98%（3+2年期債券），加權(quán)平均借貸年利率僅為3.37%。

同時在上海自貿(mào)區(qū)成功發(fā)行了兩筆總額34億元的自貿(mào)區(qū)人民幣債，加權(quán)平均借貸年利率為3.92%。另外也成功完成84億港元供股融資。

資料顯示，越秀地產(chǎn)2023年上半年加權(quán)平均借貸年利率為3.98%，較2022年的平均融資成本為4.16%同比下降13個基點。

“我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手。”財務(wù)總監(jiān)陳靜對此稱，接下來公司的融資計劃是可以根據(jù)自身情況和管理層確定的投資強度，來適當安排。言下之意不會太過急躁或沒有章法。

具體看投拓方面，據(jù)年初釋出的消息，越秀地產(chǎn)管理層透露的2023年拿地預(yù)算約為400億元。截至目前，不完全統(tǒng)計已用去超過200億元，包括在剛剛過去的8月15日，越秀地產(chǎn)就斥資68億元摘下廣州天河世界大觀地塊，樓面價拍到50160元/平方米。

而此前已有預(yù)測稱，相信越秀地產(chǎn)今年的拿地策略不會太過保守，目前看來也是如此，該公司僅上半年就在8個城市新增11幅地塊，總建筑面積約為217萬平方米，還未算7月份拿下的5宗土地。

但越秀地產(chǎn)也并非因規(guī)模需求，隨便作出拿地決定。越秀地產(chǎn)目前依舊秉持布局一線、強二線城市的策略，上半年拿地動作也基本圍繞北京、上海、廣州、杭州、成都、武漢、青島和西安等城市，其中重點布局了北京。

多元化的土地收購模式一直是越秀地產(chǎn)得以快速壯大的優(yōu)勢。在上半年的新增土儲中，越秀地產(chǎn)通過TOD、國企合作和產(chǎn)業(yè)勾地等多元化增儲模式獲取的土儲分別占新增土儲的22%、14%和27%。

業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)管理層亦著重提及城市更新的納儲模式。今年廣州對城市更新開發(fā)模式進行大變革，越秀集團目前被認定為市一級的做地企業(yè)之一。

據(jù)副董事長、總經(jīng)理林峰透露，越秀地產(chǎn)接下來將在做好風(fēng)險管控、預(yù)期管控的前提下，更積極參與舊改。包括目前重點著眼的廣州市海珠區(qū)城市新中軸（海珠）片區(qū)，以及天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)。

這對越秀地產(chǎn)未來土儲規(guī)模和土儲質(zhì)量都是一個不小的補充。而截至6月30日，總土地儲備達到約2813萬平方米，其中1297萬平方米位于大本營大灣區(qū)，占比約為46.1%，528萬平方米位于另一個業(yè)務(wù)重倉地華東地區(qū)，占比約18.8%。

相信眼下這些土地儲備足夠能支持越秀地產(chǎn)約2至3年的銷售需求，這降低了其未來進一步提速拿地的可能。由于國有企業(yè)背景，越秀地產(chǎn)的經(jīng)營態(tài)勢注定不會太過激進。

以下為越秀地產(chǎn)2023年半年度業(yè)績發(fā)布會問答環(huán)節(jié)實錄節(jié)選：

現(xiàn)場提問：請問管理層對下半年市場的判斷？公司前7個月我們已經(jīng)完成了銷售目標的7成，接下來的鋪貨安排是怎樣的，怎么克服整體銷售市場下行的現(xiàn)狀？還有接下來對于債務(wù)和融資的具體安排？

林昭遠：我們的判斷，從政策端角度，市場肯定會放松，首套房貸款“認房不用認貸”政策下午剛剛出來，我相信中央政府有很多工具箱能拿出來，因為中央已經(jīng)定調(diào)，要確保房地產(chǎn)的平穩(wěn)健康發(fā)展。我們應(yīng)該有信心。

確實從行業(yè)角度，從去年的大幅度下滑到今年上半年基本上持平，7月份也出現(xiàn)一定的負增長，從行業(yè)角度確實目前在尋求筑底，需求應(yīng)該會出現(xiàn)比較大的分化，特別是城市的分化也比較嚴重。

核心地區(qū)核心地段的項目，從我們的銷售來看，總體還是比較正常，尤其是改善型的，這個要比較好的產(chǎn)品力的?？偟膩碚f，政策會加持，行業(yè)在筑底，市場存在分化的現(xiàn)象。

從完成目標的角度，壓力確實不大，壓力不大，也無需用太猛的措施是吧？我們還是保公司的現(xiàn)金流穩(wěn)定作為目標。

從鋪排角度，剛才也說了大概2400億，因為今年上半年也拿了一些地，今年也是可以貢獻的，大概我們的供貨會2500億到2600億元?？傮w還是每個項目我們都會制定不同的去化策略。

陳靜：目前我們的有息負債是998億，其實我們從久期來看，一年期到期其實占12%，所以其實像短債，是我們?nèi)粘５馁Y金業(yè)務(wù)進行的操作，轉(zhuǎn)債的情況，這塊實際上各位不用去特別擔(dān)心。

目前來講，其實從融資環(huán)境來講，對我們還是非常的友好的。我們目前手頭也有足夠的直融和間融的額度在手，所以對于下半年的融資計劃來講，實際上我們是可以根據(jù)我們的自身情況和管理層確定的投資強度，去安排后續(xù)的投資和融資的一個安排，去配合我們業(yè)務(wù)的發(fā)展。

現(xiàn)場提問：公司今年持續(xù)加深了北京上海的一線城市，怎么看一線城市今年的市場情況，對整體的銷售端是否有持續(xù)的信心？目前全國推進特大超大城市城中村老舊小區(qū)改造，對公司來說有何機遇跟挑戰(zhàn)？

林昭遠：我們上半年從北上廣深銷售面積來看，廣州是同比增長12%，深圳是同比增長18%，上海是同比增長38%，北京是同比增長31%左右，這是從成交面積結(jié)果來看。

同時我們看第二組數(shù)據(jù)，每個城市有供求比，廣州是0.66，深圳是1.39，上海是0.87，北京是0.66，供求比的角度確實是比較健康。深圳主要還是區(qū)域分化，它還是有不同區(qū)域。

從這個角度其實房地產(chǎn)發(fā)展這么多年，我們也是一直選擇城市發(fā)展的一種理念，還是力求城市的人口、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟實力，經(jīng)濟實力越強，房地產(chǎn)的抗風(fēng)險能力就會越強。

所以一線城市也是公司這幾年重點發(fā)展的城市，信心肯定有的，從我們今年投資的強度的鋪排上，包括我們積極參與投資項目，我們對四大一線城市還是堅定信心。

林峰：關(guān)于城市更新，我們一個是積極的參與，今年的7月6號，廣州市住建局發(fā)布了廣州市舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)的改造實施方案，是一個征求意見稿，在稿里面講的幾個方面，在征求的過程中，1個是明確政府的補位的責(zé)任，在這個城市更新中怎么發(fā)揮好政府的指導(dǎo)作用，主導(dǎo)作用。

另外一個方面是增加了一些改造的方式，對于舊廠房舊城鎮(zhèn)舊村的一些改造的方式也進行了明確，希望通過比較優(yōu)化一些的改善方式來提升城市更新改造的力度。

第二個方面，廣州市在考慮積極推進統(tǒng)籌做地，越秀集團是廣州市政府認定的市一級的做地企業(yè)之一，總共有7家，越秀集團是其中之一。

那么我們現(xiàn)在是重點在廣州市海珠區(qū)城市新中軸（海珠）片區(qū)，也是屬于廣州市比較核心的區(qū)域，做一些落地的準備。還有天河區(qū)也是廣州市目前平均房價排第一的一個區(qū)，天河區(qū)的環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)也在進行做。我們主要是開展這兩個片區(qū)的落地工作。

第三個方面，實際上城市更新一直在推進，那么我們對舊村包括舊廠的原則，首先第一個還是要控制風(fēng)險，因為城市更新項目的周期是比較長的，跟一手市場拍地對比，一手市場上都是凈地，不涉及到拆遷，不涉及到回遷這些問題。

所以首先對于這些舊改的項目的風(fēng)險控制，整體要有一個評判，就是拆遷的難度有多少，包括地區(qū)未來有沒有發(fā)展?jié)摿Γ遣皇浅鞘性诋a(chǎn)業(yè)、人口、資源、公共建設(shè)配套重點投放的區(qū)。只有公共建設(shè)的配套進去，舊村或者舊改的未來發(fā)展才有前途。

城市更新整個項目周期至少是10年，從開始啟動到拆遷，到后面的回遷，到融資房的建設(shè)，都是一個滾動開發(fā)，跨度8年到10年。所以在整個風(fēng)險控制和把控上需要做更多的考慮。

那么對城市更新項目，我們要求的投資標準比招拍掛市場可以更高，包括它的凈利率的要求，毛利率的要求會更高，這樣能留出一些安全墊，以防出現(xiàn)一些風(fēng)險。

城市更新的項目確實如果做得好，它的體量是比較大，有利于穿越開發(fā)的周期，包括能控制一些節(jié)奏，所以對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健的發(fā)展，會有比較好的幫助。

現(xiàn)場提問：剛剛提到應(yīng)認房不認貸的政策，您覺得效果會有多大？

林昭遠：確實對今年以來的市場，政府也出臺相關(guān)的一些政策，中央也一直強調(diào)要確保房地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是確實市場特別是第二季度以來，市場的整個狀況好像沒有來一個大“V”出來。從這個角度我自己的判斷應(yīng)該還是信心的問題，就客戶對當前市場的房價，特別在怕從投資的角度，是不是還沒到（買入的）點？同時還要考慮一個成本的問題。

當然我們也要看到目前房貸利率的下調(diào)還是落地，目前還是不到位的。盡管說人民銀行有一些提法，但在具體城市的各大銀行的執(zhí)行的角度，利率現(xiàn)在還有4.2以上。所以利率的角度還有一定空間。

關(guān)鍵詞：