5年期LPR維持不變,房貸利率還有多大下調空間?

新一輪的降息空間再開啟，但這次確是非對稱性下調。

(資料圖片)

8月21日，央行宣布最新一期的貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR從3.55%下調為3.45%，5年期以上LPR仍按兵不動，維持4.2%不變。

5年期不變，這也意味著對房貸利率、對公貸款等各類信貸業(yè)務利率隨之下降的預期落空。從個人房貸角度來看，購房貸款屬于長期借貸，購房者一般會參考5年期以上LPR。因此，5年期以上LPR的未同步下調，表明市場期待的減輕購房、還貸成本未能兌現。

很明顯，此次“降息”的重心更多在于短期資金的成本下調，強調刺激內需和消費，而對于中長期貸款如個人住房按揭貸款、企業(yè)中長期貸款則意在保持平穩(wěn)。

隨著1年期LPR進一步下調，與LPR緊密相連的各項短期貸款利率也將迎來新一波調整。比如企業(yè)短期融資、消費貸等利率都將下降，可直接降低企業(yè)的融資成本、刺激個人信貸需求，以及提振居民消費和投資。

這是今年內央行第二次下調LPR，兩個月前的1年期LPR從3.65%下調為3.55%，5年期以上LPR從4.3%下調為4.2%，如今繼續(xù)處于歷史低位。

圖片來源：全國銀行間同業(yè)拆借中心

事實上，自今年以來，重點15城的首套房貸利率均降至5%以下水平，甚至有超過40個城市將首套房貸利率下限調至4%以下，如珠海、南寧、中山、柳州等地首套房貸利率最低已降至3.6%。

據貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較6月下降了10BP；7月首二套主流房貸利率較去年同期分別回落45BP和25BP。

不過，當前以一線城市等為代表的熱點城市房貸利率依然較高，比如北京首套商貸利率仍為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點。目前北上廣深四個一線城市房貸利率分別為4.75%、4.55%、4.5%和4.2%。

此次5年期以上LPR保持不變，也令業(yè)內頗為驚訝。

從今年8月中旬開始，LPR的下調似乎就已“箭在弦上”，呼聲高漲。尤其是隨著MLF操作的開展，市場認為“降息”也將隨之落地。

8月15日，人民銀行開展2040億元公開市場逆回購操作和4010億元中期借貸便利（MLF）操作。其中，1年期MLF中標利率較上期下調15個基點至2.5%，7天逆回購利率較上期下調10個基點至1.8%。

一時間，有關LPR的調整預期開始形成。MLF利率下調，有助于帶動LPR利率同步調降，有助于降低企業(yè)和房貸利率，有助于促進房地產復蘇回暖，漸漸成為行業(yè)共識。

如招聯金融首席研究員董希淼認為，MLF中標利率下降之后，疊加今年以來銀行持續(xù)降低存款利率、壓降負債成本，銀行減少加點具有一定空間，因此本月LPR下降可能性較大。

“鑒于7月社會融資和金融統(tǒng)計數據出現單月波動，在這種情況下，適度降低各類政策工具利率，引導LPR繼續(xù)下降具有必要性、緊迫性?！倍ｍ狄踩缡钦f。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華也指出，綜合考慮目前房地產行業(yè)、企業(yè)面臨的壓力更大，政策可能略有傾斜，預計LPR5年期報價基準利率下調幅度相對更大一些，拓展各地房地產因城施策調控空間，提振樓市需求，加快推動房地產復蘇。

上一次調整作為中期政策利率的1年期MLF利率和7天逆回購利率是在6月，兩項利率分別下調10個基點。到6月20日，LPR便同步下調，1年期LPR與5年期以上LPR均下降了10個基點（bp）。

對于此次5年期以上LPR維持4.2%不變，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，說明側重點在于對此前既有的降息動作要積極消化。6月份5年期LPR出現了10個基點的下調，當前正處于對此類既有政策消化的關鍵期。

在他看來，“LPR雖然沒有變化，但各地還可積極利用一項工具，即“房貸利率下限下調”。預計后續(xù)一些城市從降低房貸利率的角度，會啟動這項工具，這也會使得實際認購一二手房的利率下降?！?/p>

以廈門為例，最近就針對二套房貸利率下調了20個基點。調整后，廈門二套房貸利率已經低至4.8％。

另外，就當前房地產市場形勢而言，自開年出現一波“小陽春”后持續(xù)低迷、市場分化，僅僅是LPR的降息，對于樓市的刺激力度遠不夠。業(yè)內普遍認為，長期來看，房貸利率將保持低位走勢，銀行放低姿態(tài)仍是主流。

除此之外，市場對于存量房貸利率如何調整也頗為關心。

就在8月20日，央行、金管總局、證監(jiān)會等三部委還“加班”表態(tài)，要繼續(xù)推動實體經濟融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產品價格關系。

明確提出，要發(fā)揮好存款利率市場化調整機制的重要作用，增強金融支持實體經濟的可持續(xù)性，切實發(fā)揮好金融在促消費、穩(wěn)投資、擴內需中的積極作用。

截至目前，多數銀行還尚未作出存量房貸利率調整。在央行等三部門表態(tài)統(tǒng)籌考慮增量、存量房貸價格關系后，預計存量房貸利率調整也將迎來好消息。

接下來，隨著房地產領域各類其他支持政策與此類信貸政策結合，將發(fā)生一定的政策提振效應，房地產市場有望進一步走向穩(wěn)定。

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