8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。

(相關(guān)資料圖)

從數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積、房企到位資金等指標(biāo)降幅均進(jìn)一步擴(kuò)大，其中，商品房銷售額自今年3月同比轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長(zhǎng)。

值得注意的是，1-7月房屋竣工面積同比增長(zhǎng)20.5%，顯示出一年來(lái)保交樓工作的積極成效。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，后續(xù)購(gòu)房門(mén)檻會(huì)進(jìn)一步降低，銷售端有持續(xù)改善的空間；在“保交樓”目標(biāo)下，竣工表現(xiàn)仍會(huì)對(duì)投資帶來(lái)一定支撐，但投資全年下降趨勢(shì)難改。

不過(guò)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。近期，北上廣深一線城市密集發(fā)聲，表示要支持和更好滿足剛性、改善性住房需求。部分二三線城市也在出臺(tái)新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化有助于提振市場(chǎng)信心。隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，居民收入增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策顯效，居民住房消費(fèi)和房企投資意愿有望逐步改善。

商品房銷售額再次負(fù)增長(zhǎng)

從銷售情況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額同比增長(zhǎng)0.7%。

自今年3月全國(guó)商品房銷售額累計(jì)增速轉(zhuǎn)正后，7月再次負(fù)增長(zhǎng)；同時(shí)，全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

對(duì)此，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，1-7月份，全國(guó)商品房銷售面積下跌6.5%，跌幅比上半年擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅銷售下跌幅度（-4.3%）擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)，跌幅擴(kuò)大幅度更大。1-7月份商品房銷售額下跌1.5%，為一季度以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。環(huán)比來(lái)看，7月單月銷售面積和金額均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，而且負(fù)增長(zhǎng)的幅度分別為46.1%、44.7%，即6月到7月份銷售面積和金額均驟然下跌。

對(duì)于7月銷售驟降的原因，李宇嘉認(rèn)為，一方面，7月份是季節(jié)性淡季，另一方面開(kāi)發(fā)商沖半年業(yè)績(jī)后，推盤(pán)和促銷的積極性有所減弱。更重要的是，7月份房企風(fēng)險(xiǎn)再次蔓延，各方對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)的走勢(shì)再次轉(zhuǎn)弱，同時(shí)7月份表態(tài)優(yōu)化調(diào)整政策后，居民也在等政策出臺(tái)以決定后續(xù)的購(gòu)買選擇，這些都是導(dǎo)致7月份銷售明顯下行的原因。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，銷售是樓市穩(wěn)定的最基本條件，銷售好，其他指標(biāo)才會(huì)好，市場(chǎng)信心和預(yù)期也才會(huì)好。當(dāng)前銷售金額指標(biāo)開(kāi)始由正轉(zhuǎn)負(fù)，客觀上要注意風(fēng)險(xiǎn)。各地要把提振住房消費(fèi)和去庫(kù)存等作為一項(xiàng)重要的工作去抓，尤其是要把降低購(gòu)房者購(gòu)房成本和門(mén)檻，鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)房和換房等工作作為一項(xiàng)重要的工作對(duì)待。

不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，銷售端后續(xù)有持續(xù)改善的空間。原因在于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面總體向好發(fā)展、二季度一些滯后的需求會(huì)在三季度陸續(xù)釋放、各地密集的購(gòu)房政策正陸續(xù)到來(lái)、房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始走向企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。福州、廈門(mén)、沈陽(yáng)、成都等地都傳聞要放松限購(gòu)、限貸、降低首付比例等政策，這也說(shuō)明后續(xù)購(gòu)房方面的門(mén)檻會(huì)進(jìn)一步降低，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍。

房屋竣工面積同比增長(zhǎng)20.5%

從投資數(shù)據(jù)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，同比下降24.5%；房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.5%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，1-7月，房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比繼續(xù)下降，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，7月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降12.2%，連續(xù)3個(gè)月降幅超10%，房屋新開(kāi)工降幅略有收窄，但仍接近三成。

值得注意的是，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積累計(jì)降幅擴(kuò)大，但是房屋竣工面積卻同比增長(zhǎng)了20.5%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，竣工指標(biāo)充分說(shuō)明一年來(lái)保交樓工作是積極有成效的，這和保交樓的總體工作定位、各類專項(xiàng)借款資金積極導(dǎo)入等有關(guān)。在下半年保交樓工作中，進(jìn)一步落實(shí)各類資金非常關(guān)鍵，要積極促進(jìn)各類資金優(yōu)先導(dǎo)入到樓盤(pán)建設(shè)中，尤其是近期一些房企債務(wù)壓力的消息有所增加，對(duì)于此類房企而言，更是需要做好保交樓的相關(guān)工作，更好維護(hù)和保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

陳文靜認(rèn)為，短期來(lái)看，新開(kāi)工低基數(shù)效應(yīng)繼續(xù)顯現(xiàn)，累計(jì)同比降幅或有所收窄，但整體難有明顯改善。在“保交樓”目標(biāo)下，竣工表現(xiàn)仍會(huì)對(duì)投資帶來(lái)一定支撐，但投資全年下降趨勢(shì)難改。

房企資金狀況繼續(xù)惡化

從房企資金狀況來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金78217億元，同比下降11.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款9732億元，同比下降11.5%；利用外資30億元，同比下降43%；自籌資金23916億元，同比下降23%；定金及預(yù)收款27377億元，同比下降3.8%；個(gè)人按揭貸款13950億元，同比下降1%。

1-7月份，全國(guó)房企到位資金同比下降11.2%，跌幅比上半年擴(kuò)大了1.4個(gè)百分點(diǎn)，其中定金及預(yù)收款同比降幅較1-6月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。

李宇嘉指出，房企資金來(lái)源進(jìn)一步惡化。1-7月房企到位資金在去年同期下跌25.4%（為去年較大跌幅）的情況下，今年再次下跌11.2%，單月環(huán)比6月份均“由正轉(zhuǎn)負(fù)”，且降幅較大，可見(jiàn)資金鏈之緊張。其中，作為外源融資的國(guó)內(nèi)貸款下降11.5%，跌幅擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金下跌23%，收窄了0.4個(gè)百分點(diǎn)（貸款展期、國(guó)央企發(fā)債穩(wěn)定等），顯示金融機(jī)構(gòu)整體對(duì)風(fēng)險(xiǎn)還是非常謹(jǐn)慎；作為內(nèi)源融資的銷售端，定金及預(yù)收款下滑3.8%，擴(kuò)大了2.9個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款下跌1%，為一季度以來(lái)首次下跌，主因是銷售下滑，居民按揭買房意愿下降，并非是銀行不愿意放款。

陳文靜表示，7月，在監(jiān)管機(jī)構(gòu)連續(xù)釋放積極信號(hào)下，房企非銀融資總額環(huán)比有所增加，但累計(jì)同比仍下降，同時(shí)在償債高峰、銷售未轉(zhuǎn)暖影響下，企業(yè)資金壓力仍較大。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企資金到位狀況的改善，既要輸血也要造血。輸血是指要繼續(xù)做好“金融16條”的相關(guān)工作，積極促進(jìn)相關(guān)金融工具更好落實(shí)，尤其對(duì)于民營(yíng)房企的各類融資工作要給予積極關(guān)注。同時(shí)在造血方面，關(guān)鍵還是要確保房企銷售數(shù)據(jù)改善。

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